If the Buyer and Seller Cancel the Contract Themselves, Does the Agent Really Lose the Right to a Commission?

ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คือ ค่าตอบแทนที่ผู้ว่าจ้างตกลงจ่ายให้แก่นายหน้า เพื่อเป็นการตอบแทนการทำหน้าที่เป็นคนกลางในการซื้อ ขาย เช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านคอนโด ที่ดิน หรืองหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ

ในทางกฎหมาย ค่านายหน้าเรียกว่า “ค่าบำเหน็ด” หมายถึงค่าตอบแทนที่นายมีสิทธิได้รับเมื่อสามารถดำเนินการจนเกิดผลสำเร็จตามที่ตกลงไว้ สิทธิในการได้รับค่านายหน้าเมื่อใดขี้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญานายหน้าและข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

มีนายหน้าอสังหาฯดีอย่างไร
ปัจจุบันมีการว่าจ้างนายหน้าอสังหาฯอย่างแพร่หลาย เพื่อแลกกับความเชี่ยวชาญ ประสบการณ์ และบริการ ที่จะช่วยเพิ่มโอกาสการซื้อขายให้สำเร็จรวดเร็วและมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยนายหน้าจะเข้ามาช่วยผู้ซื้อและผู้ขายได้ในหลายๆด้าน ดังนี้

1.  นายหน้าจะคอยหาคู่สัญญาที่เหมาะสม

การที่ผู้ซื้อ-ขายยกเลิกสัญญากันเองตามกฎหมายจะเรียกว่า การยกเลิกสัญญาโดยความตกลงร่วมกัน หลายคนมักเข้าใจกันว่าในเมื่อยกเลิกสัญญาก่อนที่จะมีการทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์หมายความว่าไม่จำเป็นจะต้องชำระค่านายหน้า แต่ในความเป็นจริงประเด็นนี้ไม่มีคำตอบที่ตายตัว เพราะจำเป็นจะต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี รวมถึงเงื่อนไขในสัญญานายหน้าและหลักข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

กรณีที่นายหน้ายังมีสิทธิได้รับค่านายหน้า

1.  นายหน้าปฏิบัติหน้าที่สำเร็จแล้ว       

      นายหน้าปฏิบัติหน้าที่สำเร็จแล้วและผู้ซื้อ-ขายทำสัญญาซื้อขายกันเรียบร้อย ในกรณีนี้แม้ภายหลังจะมีการยกเลิกสัญญากันเอง นายหน้าก็ยังมีสิทธิได้รับค่านายหน้า เพราะถือว่าปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนตามหน้าที่ที่ตกลงไว้แล้ว ไม่ใช่ความผิดของนายหน้า

2.  การระบุเงื่อนไขในสัญญา

    ในสัญญานายหน้าควรมีการระบุชัดเจนว่าค่านายหน้าเกิดขึ้นเมื่อมีการทำสัญญาซื้อขาย หากสัญญานายหน้ากำหนดไว้ชัดเจนว่า เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายลงนามในสัญญาซื้อขายแล้วถือว่านายหน้ามีสิทธิได้รับค่านายหน้า แม้จะไม่มีการโอนกรรมสิทธิก็ยังจะสามารถเรียกค่านายหน้าได้ตามเงื่อนไขของสัญญา

3.  ผู้ขายหรือผู้ซื้อยกเลิกสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายค่านายหน้า

             บางกรณีคู่สัญญาอาจตกลงยกเลิกสัญญาเพียงในนาม แล้วมีการซื้อขายกันเองภายหลังเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าตอบแทน กรณีนี้นายหน้ายังมีสิทธิเรียกร้องค่านายหน้าได้

กรณีที่นายหน้าอาจไม่มีสิทธิได้รับค่านายหน้า

1.  การซื้อขายล้มเหลวเพราะนายหน้าปฏิบัติหน้าที่บกพร่อง

การการยกเลิกเกิดจากความมผิดพลาดของนายหน้าจะส่งผลให้ไม่มีสิทธิได้รับค่านายหน้าและอาจต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายอีกด้วย ตัวอย่างความผิดพลาดของนายหน้า ได้แก่

·   ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายได้รับความเสียหาย

·   แจ้งขอมูลทรัพย์สินไม่ถูกต้อง

·   ปกปิดข้อเท็จจริงที่สำคัญ

·   กระทำการโดยไม่สุจริต

2.  สัญญานายหน้ากำหนดว่าต้องโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จก่อนจึงจะได้รับค่านายหน้า

หากในสัญญาระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ค่านายหน้าจะเกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยเท่านั้น ดังนี้หากไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์นายหน้าก็อาจจะยังไม่มีสิทธิได้รับค่านายหน้า

3.  การซื้อขายไม่สำเร็จเพราะเงื่อนไขสำคัญในสัญญาไม่สำเร็จ

เงื่อนไขสำคัญในสัญญาซื้อขายสามารถตกลงกันได้ตามความประสงค์ของคู่สัญญา ตราบเท่าที่ไม่ขัดต่อข้อกฎหมาย ในสัญญามักพบเงื่อนไขสำคัญที่แตกต่างกัน เช่น

·   เงื่อนไขในการข้อสินเชื่อ ผู้ซื้อจะซื้อก็ต่อเมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร หากกู้ไม่ผ่าน ผู้ซื้ออาจมีสิทธิบอกเลิกสัญญา

·   เงื่อนไขการตรวจสอบทรัพย์ ทรัพย์สินมีปัญหาที่ทำให้ไม่สามารถขายได้ หรือมีภาระผูกพันธุ์ที่ไม่ได้แจ้งไว้ ผู้ซื้ออาจมีสิทธิบอกเลิกสัญญา

·   เงื่อนไขการชำระเงิน เช่น การผ่อนชำระ การวางเงินมัดจำ หรือการชำระเงินส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามข้อตกลงผู้ซื้ออาจมีสิทธิบอกเลิกสัญญา

เมื่อใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะมีการทำสัญญาแต่งตั้งนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แต่ก่อนลงนามผู้ว่าจ้างควรทำความเข้าใจรายละเอียดต่างๆให้ครบถ้วน เพื่อป้องกันข้อพิพาทเกี่ยวกับค่านายหน้าและสิทธิหน้าที่ของแต่ละฝ่ายในภายหลัง ควรตรวจสอบเงื่อนไขต่างๆในสัญญา ดังนี้

·   ตรวจสอบประเภทของสัญญานายหน้า

โดยทั่วไปสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในไทยส่วนใหญ่สามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก ซึ่งมีผลผูกพันธ์แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง

1. สัญญานายหน้าแบบเปิด

สัญญาแบบเปิดนี้เปิดโอกาสให้ผู้ว่าจ้างสามารถใช้บริการนายหน้าหรือเอเจนต์ได้หลายๆรายพร้อมกัน คล้ายกับการบอกขายอสังหาฯต่อๆกันไปโดยไม่จำกัด เพียงแต่มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้อยู่ในรูปของสัญญาเท่านั้น โดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้าผู้ที่ปิดการขายได้เพียงรายเดียวเท่านั้น

2. สัญญานายหน้าแบบปิด

ผู้ว่าจ้างจะใช้นายหน้าที่แต่งตั้งมีสิทธิในการขายแต่เพียงผู้เดียว ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา หากมีนายหน้าท่านอื่นมามีส่วนร่วมในการขายจนสำเร็จ ผู้ว่าจ้างยังต้องจ่ายค่าคอมมิชชันให้แก่นายหน้าผู้ถือสัญญาปิดรายนี้เท่านั้น

·   กำหนดขอบเขตหน้าที่ของนายหน้า

ในสัญญาควรระบุขอบเขตหน้าที่ของนายหน้าให้สอดคล้อง เช่น หาคู่สัญญา ทำการตลาดและประชาสัมพันธ์ พาชมทรัพย์ เจรจาต่อรอง ประสานงานด้านเอกสาร

·   อัตราค่าตอบแทนและเงื่อนไขการจ่ายเงิน

ค่าคอมมิชชันมาตรฐาน : โดยทั่วไปอัตรามาตรฐานจะอยู่ที่ 3% ของราคาขาย กรณีเช่าที่ราคาจะอยู่ที่ค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 1 ปี
เงื่อนไขในการรับเงิน : จะต้องระบุชัดเจนว่านายหน้าจะได้รับเงินเมื่อใด เช่น ได้รับ ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน หรือแบ่งจ่ายบางส่วนในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย

·    ตรวจสอบระยะเวลาของสัญญา

สัญญาควรมีการกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจน โดยทั่วไปสัญญาแบบปิดนิยมทำกันที่ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี

·   ระบุว่าใครเป็นผู้ชำระค่านายหน้า

แม้ในทางปฏิบัติส่วนใหญ่ผู้ขายมักเป็นผู้รับผิดชอบค่านายหน้า แต่ก็สามารถตกลงให้ผู้ซื้อ หรือทั้งผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบร่วมกันได้ หากยินยอมกันทั้งสองฝ่าย เพื่อป้องกันความเข้าใจคลาดเคลื่อนในภายหลัง

 วันนี้เราจะยกตกอย่างสถานการณ์ที่เคยเกิดขึ้นจริงให้ผู้อ่านทุกท่านได้ลองศึกษาวิเคราะห์แนวทางการแก้ไข สิ่งนี้จะช่วยให้ทุกฝ่ายสามารถวางแผนและป้องกันข้อพิพาทเกี่ยวกับค่านายหน้าได้อย่างเหมาะสม

1. ผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่าน

สถานการณ์

ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันเรียบร้อย มีการวางเงินมัดจำและลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย แต่เมื่อยื่นขอสินเชื่อ ธนาคารไม่อนุมัติ ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถชำระราคาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้

แนวทางแก้ไข

·         ตรวจสอบว่าสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นเงื่อนไขของสัญญาหรือไม่

·         พิจารณาเงื่อนไขในสัญญานายหน้าว่าสิทธิได้รับค่านายหน้าเกิดขึ้นเมื่อใด

·         หากยังประสงค์จะซื้อขาย อาจขยายระยะเวลาการยื่นกู้หรือยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินแห่งอื่น

2. สัญญานายหน้าสิ้นสุดแล้ว แต่ผู้ซื้อกลับมาซื้อภายหลัง

สถานการณ์

ในช่วงที่สัญญานายหน้ายังมีผล นายหน้าเป็นผู้พาผู้ซื้อเข้าชมทรัพย์ แต่ผู้ซื้อยังไม่ตัดสินใจ ต่อมาเมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้ซื้อกลับมาติดต่อผู้ขายโดยตรงและตกลงซื้อขายกัน

แนวทางแก้ไข

• ตรวจสอบว่ามีเงื่อนไข "ระยะเวลาคุ้มครอง" (Protection Period หรือ Tail Period) ในสัญญาหรือไม่

• หากไม่มีการกำหนดไว้ อาจเกิดข้อพิพาทได้ว่าการซื้อขายดังกล่าวเป็นผลจากการดำเนินงานของนายหน้าหรือไม่

• เพื่อป้องกันปัญหา ควรกำหนดระยะเวลาคุ้มครองหลังสัญญาสิ้นสุด เช่น 60–180 วัน หากผู้ซื้อที่นายหน้าแนะนำกลับมาซื้อทรัพย์ภายในระยะเวลาดังกล่าว นายหน้ายังคงมีสิทธิได้รับค่านายหน้า

3. ผู้ขายได้รับข้อเสนอที่ดีกว่า จึงยกเลิกการขายกับผู้ซื้อเดิม

สถานการณ์

หลังจากตกลงขายกับผู้ซื้อรายแรกแล้ว ผู้ขายได้รับข้อเสนอจากผู้ซื้อรายใหม่ในราคาที่สูงกว่า จึงต้องการยกเลิกสัญญาเดิม

แนวทางแก้ไข

• ผู้ขายควรพิจารณาผลทางกฎหมายก่อนยกเลิกสัญญา เพราะอาจต้องรับผิดทั้งต่อผู้ซื้อรายแรกและประเด็นเรื่องค่านายหน้า

• หากยังไม่มีการทำสัญญาที่มีผลผูกพัน ควรแจ้งทุกฝ่ายโดยเร็วและดำเนินการอย่างโปร่งใส

• ควรหลีกเลี่ยงการรับข้อเสนอใหม่ หากได้ตกลงซื้อขายกับผู้ซื้อรายแรกแล้ว

4. ผู้ซื้อหรือผู้ขายเสียชีวิตก่อนโอนกรรมสิทธิ์

สถานการณ์

หลังจากลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แต่ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อหรือผู้ขายเสียชีวิต ทำให้การซื้อขายต้องหยุดชะงักและต้องดำเนินการกับทายาท

แนวทางแก้ไข

• ตรวจสอบสิทธิและหน้าที่ของทายาทตามกฎหมาย

• ศึกษาเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายและสัญญานายหน้าว่ามีผลต่อเนื่องหรือไม่

• หากมีข้อพิพาท ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อหาทางดำเนินการที่เหมาะสม

การที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงยกเลิกสัญญาซื้อขายกันเอง ไม่ได้หมายความว่านายหน้าจะหมดสิทธิได้รับค่านายหน้าในทันแน่แต่นั้นก็ไม่ได้หมายความว่านายหน้าจะมีสิทธิได้รับค่านายหน้าเช่นกัน

การที่นายหน้าจะได้รับค่านายหน้าหรือไม่นั้นจะต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงและเงื่อนไขของแต่ละกรณี โดยจะการตรวจสอบว่า

• นายหน้าได้ปฏิบัติหน้าที่จนบรรลุผลตามที่ได้รับมอบหมายแล้วหรือไม่

• สัญญานายหน้ากำหนดให้สิทธิได้รับค่านายหน้าเกิดขึ้นเมื่อใด

• การยกเลิกสัญญาเกิดจากสาเหตุใด และเป็นความผิดของฝ่ายใด

• การซื้อขายที่เกิดขึ้นเป็นผลมาจากการดำเนินงานของนายหน้าหรือไม่

• มีพยานหลักฐานเพียงพอที่จะพิสูจน์สิทธิของนายหน้าหรือไม่

ในหัวข้อสถานการณ์ตัวอย่าง แม้ว่าผลลัพธ์จะเป็นการยกเลิกสัญญาเหมือนกัน แต่ผลทางกฎหมาจะแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง บางกรณีนายหน้ายังคงมีสิทธิได้รับค่านายหน้า เพราะได้ปฏิบัติหน้าที่สำเร็จแล้วหรือมีเงื่อนไขในสัญญารองรับไว้ ขณะที่บางกรณีหากการซื้อขายไม่สำเร็จเพราะความบกพร่องของนายหน้าหรือสัญญากำหนดให้ต้องโอนกรรมสิทธิ์ก่อนจึงจะได้รับค่านายหน้า สิทธิดังกล่าวก็อาจยังไม่เกิดขึ้น

ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย หรืออาชีพนายหน้า สิ่งสำคัญที่สุดคือการจัดทำสัญญานายหน้าให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น โดยระบุขอบเขตหน้าที่ อัตราค่านายหน้า ช่วงเวลาที่สิทธิได้รับค่านายหน้าเกิดขึ้น รวมถึงเงื่อนไขกรณีมีการยกเลิกสัญญาให้ครบถ้วน และเก็บหลักฐานการดำเนินงานและการติดต่อไว้เสมอ เพราะเอกสารและข้อตกลงที่รัดกุมจะช่วยลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาท และทำให้ทุกฝ่ายได้รับความเป็นธรรมตามสิทธิและหน้าที่ของตน

หากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน ให้ 9asset เป็นผู้ช่วยที่รู้ใจคุณ ด้วยข้อมูลทรัพย์ที่ครบถ้วนจะทำให้ทุกธุรกรรมของคุณเป็นไปอย่างมั่นใจ และสามารถปิดการซื้อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การยกเลิกสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ เช่น การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางการเงิน หรือข้อตกลงไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง อย่างไรก็ตาม การยกเลิกสัญญาควรดำเนินการอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาท โดยเฉพาะเรื่องค่านายหน้าที่อาจตามมาในภายหลัง

ในทางปฏิบัติ ข้อพิพาทเรื่องค่านายหน้ามักเกิดขึ้นเมื่อการซื้อขายหรือการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อน หรือมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขระหว่างทาง ซึ่งทำให้เกิดความไม่ชัดเจนว่านายหน้ามีสิทธิได้รับค่านายหน้าหรือไม่ การพิจารณาจึงต้องอาศัยข้อเท็จจริงในแต่ละกรณีประกอบกัน

กรณีที่นายหน้ายังมีสิทธิได้รับค่านายหน้า

ตัวอย่างเช่น นายหน้าเป็นผู้พาผู้ซื้อไปพบผู้ขายและช่วยเจรจาจนทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญาซื้อขายได้สำเร็จ แม้ภายหลังจะมีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดบางส่วนหรือยกเลิกสัญญาเดิม แต่หากสามารถพิสูจน์ได้ว่าการทำสัญญาเกิดจากการดำเนินงานของนายหน้า ก็ยังถือว่านายหน้ามีสิทธิได้รับค่านายหน้า

กรณีที่นายหน้าไม่มีสิทธิได้รับ

กรณีนี้มักเกิดขึ้นเมื่อการซื้อขายไม่สำเร็จ หรือคู่สัญญาไม่ได้ตัดสินใจทำธุรกรรมจากการแนะนำของนายหน้าโดยตรง เช่น ผู้ซื้อและผู้ขายเจอกันเองโดยไม่มีบทบาทของนายหน้า หรือไม่มีหลักฐานยืนยันการชี้ช่องของนายหน้า ก็อาจทำให้นายหน้าไม่มีสิทธิเรียกรับค่านายหน้า

กรณีที่อาจต้องให้ศาลเป็นผู้วินิจฉัย

ในบางสถานการณ์ ข้อเท็จจริงอาจไม่ชัดเจน เช่น มีการอ้างว่านายหน้าเป็นผู้แนะนำ แต่ไม่มีหลักฐานเพียงพอ หรือมีการทำสัญญาใหม่หลังการยกเลิกสัญญาเดิม กรณีเช่นนี้อาจต้องให้ศาลเป็นผู้พิจารณาจากพฤติการณ์ทั้งหมด เพื่อวินิจฉัยว่านายหน้ามีสิทธิได้รับค่านายหน้าหรือไม่ตามความเป็นธรรมและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

การยกเลิกสัญญาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ได้หมายความว่านายหน้าจะหมดสิทธิ์รับค่านายหน้าโดยอัตโนมัติ เนื่องจากสิทธิของนายหน้าจะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณีเป็นสำคัญ รวมถึงเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญานายหน้า และหลักฐานที่สามารถพิสูจน์ได้ว่านายหน้าเป็นผู้ชี้ช่องหรือดำเนินการจนทำให้เกิดการตกลงซื้อขายหรือเช่า

หากนายหน้าได้ปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนจนทำให้คู่สัญญาเกิดการทำข้อตกลงกันแล้ว แม้ภายหลังจะมีการยกเลิกสัญญา หรือเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขภายหลัง สิทธิในการได้รับค่านายหน้าก็อาจยังคงอยู่ อย่างไรก็ตาม หากไม่มีหลักฐานเพียงพอ หรือไม่สามารถพิสูจน์บทบาทของนายหน้าได้อย่างชัดเจน ก็อาจส่งผลให้สิทธิในการเรียกรับค่านายหน้าสิ้นสุดลง

ดังนั้น ก่อนดำเนินการยกเลิกสัญญา ทุกฝ่ายควรตรวจสอบเงื่อนไขอย่างรอบคอบ และหากเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับค่านายหน้า ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อหาข้อยุติที่เหมาะสมและเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย

หากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน 9asset พร้อมเป็นผู้ช่วยที่คุณไว้วางใจ ด้วยฐานข้อมูลทรัพย์ที่ครบถ้วนและอัปเดตอย่างต่อเนื่อง ช่วยให้คุณค้นหาและเปรียบเทียบตัวเลือกได้อย่างสะดวกและแม่นยำมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นทำเล ราคา หรือศักยภาพในการลงทุน