外国人可以在泰国购买房地产吗？法律允许购买哪些类型

答案是：外国人可以在泰国购买某些类型的房地产，但需受泰国法律限制，尤其是在购买公寓（Condominium）的情况下；而土地或带土地的房屋等房地产类型，仍无法直接取得所有权。因此，在决定购买前，理解法律边界是必要的。

从原则上看，泰国法律对外国人持有房地产作出限制，以保护国家土地利益。相关法律包括《公寓法》和《土地法》等，这些都是判断外国人在泰国购买房地产可以采取何种形式以及必须遵守哪些条件的重要框架。

判断外国人是否可以在泰国购买房地产，必须以泰国法律框架为主要依据。因为法律关注的不仅是买卖合同的签订，更重视所有权的持有。理解这些法律结构，将有助于外国人正确且安全地规划在泰国购买房地产。

关于外国人持有财产的法律原则

泰国法律对外国人持有财产的原则规定得相当明确，相关的重要法律包括：

• 《土地法典》 规定一般原则为：外国人不得直接在泰国持有土地所有权，除非符合法律规定的特殊条件；而在实践中该等条件限制非常严格。

• 《公寓法》 该法律为外国人提供了持有公寓单元所有权的机会，但须满足持有比例不超过整栋公寓可售总面积的49%，并且必须具备合法的境外汇款入境证明。

• 禁止直接持有土地的原则 该原则是泰国法律的核心，使得外国人即便可以购买某些类型的房地产，仍无法直接持有作为国家关键资源的土地。

“购买”与“持有所有权”之间的区别

常见的混淆点在于法律上“购买”与“持有所有权”这两个概念的差异。

在某些情况下，外国人可以在泰国购买房地产，但无法持有所有权。例如购买带土地的房屋，虽然可以签订买卖合同，但土地所有权依法不能过户登记在外国人名下。

因此，泰国法律认可以其他权利形式替代所有权，例如长期租赁或某些类型的使用收益权，以便外国人在不违反法律的前提下居住或利用房地产。选择合适的权利形式，正是外国人在泰国购买房地产的关键所在。

谈到在泰国购买房地产，公寓（Condominium）被认为是泰国法律最明确允许外国人购买并持有所有权的资产类型。不过，在泰国购买公寓仍然有一些条件和细节需要谨慎考虑。

公寓（Condominium）

外国人可以在泰国购买公寓，但必须完整遵守《公寓法》（Condominium Act）规定的条件。主要条件如下：

1. 公寓项目49%比例条件

法律规定，外国人合计持有的公寓单元所有权不得超过整栋建筑可售总面积的49%。若该比例已满，则无法再将所有权过户给新的外国买家。

2. 从境外汇款（FET）

外国买家必须将购房款从境外汇入泰国，并申请汇款证明文件（Foreign Exchange Transaction Form：FET），用于办理公寓所有权过户登记。

3. 完整所有权持有权利

在满足全部条件后，外国人将获得该公寓单元的完整所有权，可依法出售、转让或出租该单元，与泰国籍业主享有同等权利。

新房公寓 vs 二手公寓

购买公寓可分为新房公寓（来自开发项目）与二手公寓（来自原业主），两者存在一些需要了解的差异。

1. 文件资料方面的差异

新房公寓通常由项目方准备齐全的流程与文件；而二手公寓则需要更详细地核查产权文件、是否存在负担/抵押等权利限制，以及持有历史。

2. 购前应核查事项

无论是新房还是二手，外国人都应核查该公寓项目的49%外籍持有比例、该单元的产权状态，以及境外汇款条件，以确保在泰国购置公寓的流程合法且顺利。

理解这些条件，将有助于外国人在泰国更有信心地选择购买房地产，并最大程度符合相关法律规定。

尽管外国人可以在泰国购买某些类型的房地产，但泰国法律仍对部分资产类型设有明确禁令，尤其是与土地相关的房地产，因为土地被视为国家的核心资源。了解这些限制将有助于避免长期的法律风险。

土地

根据《土地法典》，外国人不得在泰国直接拥有土地所有权，除非符合法律规定的特殊条件；但在实务中限制极高，且极为少见。

一个常见误解是通过泰国人以“名义持有人（nominee）”方式购地，或由泰国籍人士代为持有所有权。此类操作属于违法行为，可能导致权利被撤销、合同无效，并在未来带来刑事与民事风险。

独栋住宅 / 联排别墅

对于独栋住宅和联排别墅，虽然看起来只是建筑本体，但在法律上，房屋属于附着于土地的财产，无法将所有权彼此分离。

因此，外国人即使可以签订房屋本体的买卖合同，也无法拥有作为该资产组成部分的土地所有权，导致无法依据泰国法律将独栋住宅或联排别墅的所有权登记在自己名下。这也是为何“房屋连同土地”类房地产不属于外国人可直接购买并持有所有权的主要原因。

了解这些限制将帮助外国人正确规划在泰国购置房地产，并选择合适的合法替代方案，而不是冒险违法。

在外国人无法直接持有某些类型不动产所有权的情况下，泰国法律提供了其他法律途径，可用于合法居住或使用该资产。选择合适的方式，将有助于在泰国持有不动产更安全且不违反法律规定。

长期租赁（Leasehold）

长期租赁（Leasehold）是外国人常用的选择之一，适用于希望居住在房屋或其他无法直接取得所有权的不动产类型中的人士。

1. 最长可租多少年

根据泰国法律，土地或不动产租赁合同每份合同期限不得超过30年，并可按双方约定条件续租。但续租必须另行签订新合同并依法办理登记。

2. 适合哪些人

长期租赁适合希望长期居住的外国人、并不以取得所有权作为投资重点的人士，或希望保持灵活性、无需承担与持有土地相关法律风险的人士。

在泰国设立公司

另一个常被提及的选择是，在泰国设立公司，由公司而非自然人持有不动产。

1. 条件与限制

持有土地或不动产的公司，必须在股东比例及经营结构方面符合泰国法律规定，而非仅为持有资产而设立公司。

2. 需要注意的风险

以泰国人作为代持股东（名义股东/nominee）的方式设立公司，属于违法行为且风险极高，可能面临权利被撤销及法律责任。因此应谨慎评估，并在操作前咨询专业人士。

其他使用收益权利

除租赁与设立公司外，泰国法律亦承认某些类型的使用收益权，可作为居住的替代选择。

1. 用益权（Usufruct）

指在不取得所有权的情况下，对他人财产享有使用并取得收益的权利，适合在房屋或土地上长期居住。

2. 居住权（Habitation）

指在他人财产中居住的权利，仅限于居住用途，不包括出租或获取商业利益。

选择与自身目的及身份状况相匹配的法律途径，将有助于外国人在泰国合法使用不动产，并在长期内降低法律风险。

如果问 外国人在泰国买公寓需要怎么做，答案是并不难，但必须把流程做全，尤其是49%的持有比例以及境外汇款证明，才能确保公寓单位产权过户登记符合《公寓法》的规定。

1. 核查公寓项目的49%比例

在签约前，应核查该项目外国人持有比例是否尚未超过可售总面积的49%。如果比例已满，即使买方已准备足额付款，也无法将该公寓单位产权过户给新的外国买家。

2. 从境外汇款至泰国

购买公寓的重要步骤之一，是通过泰国境内银行将资金从境外汇入泰国，以作为符合法律条件的资金来源证明。一般建议从一开始就清晰规范地办理，以避免在过户当天出现问题。

3. 准备齐全文件

外国人购买公寓常用的主要文件包括：护照、境外汇款相关文件（如FET），以及卖方或项目方提供的买卖/过户配套文件。文件准备齐全可加快流程推进，并降低文件遗漏风险。

4. 在土地局办理产权过户登记

最后一步是前往公寓所在地辖区的土地局，为该公寓单位办理产权过户登记。工作人员将核查文件及买方资格，审核无误后缴纳相关费用，并正式在公寓单位产权证上完成产权人姓名变更。

除了法律条件之外，税费与各项费用也是外国人在决定在泰国购买房地产之前应重点考虑的另一项关键议题，尤其是外国人在泰国购买公寓的情况，因为在产权过户日需要支付相关费用。提前了解费用结构将有助于准确规划预算，并避免日后产生误解。

过户费

产权过户费是主要费用之一，需在办理过户登记当日向土地局缴纳。费用以土地厅的评估价或买卖成交价为计算基础，取较高者。实务上，买卖双方可协商由谁承担该项费用，或共同分摊。

对于购买房地产的外国人而言，提前了解过户费率有助于交易顺利进行，并避免在实际过户当天影响产权转移流程。

相关税费

在泰国购买房地产涉及多种税费，应清晰区分如下：

• 产权转让税：因办理房地产产权转移登记而产生的税费，按土地厅规定的资产价值计算。该税费需在过户日与过户费一并缴纳。

• 所得税 / 其他相关税费：一般而言，所得税多由卖方承担而非买方，但在某些情况下，买方也应了解这些税费结构，以用于谈判或计算在泰国购置房地产的总成本。此外，还可能因不同交易性质而产生其他相关税费或费用。

• 土地及建筑物税 ：为业主在持有产权期间需缴纳的年度税费，按资产评估价值及法律规定的使用类型计算。

总而言之，外国人在泰国只能购买某些类型的房地产，其中法律最明确支持的形式是外国人在泰国购买公寓，前提是公寓楼（分层产权）中外籍持有比例不超过49%，并且必须依法从境外正确汇入资金。至于土地、独栋住宅和联排别墅等类型的房地产，依据泰国法律仍属于外国人无法直接取得所有权的资产。

对于希望居住或使用那些无法取得所有权的房地产的人士，合适的选择包括：长期租赁（Leasehold）、依法设立的使用收益权，或以其他法律认可的持有结构进行安排。不同方案各有优势、限制与风险，需要结合居住或投资目的进行审慎评估。

外国人在泰国购置房地产的规划应从了解法律开始，完整核查相关文件，并避免采用可能触法的高风险做法，以确保投资在长期内稳健且可持续。如果您正在寻找适合外国人的信息或房产，可在此进一步了解并获得专家建议：9asset.com，这是一个房地产平台，帮助您在泰国投资与居住变得更简单、更安心。