买卖双方自行解除合同，中介是否真的无权获得佣金？

佣金的含义

佣金是委托人同意支付给中介的报酬，以换取中介联系、协调或介绍买卖双方见面，进而达成买卖、租赁或双方约定的交易合同。佣金可以是固定金额，也可以按交易金额的百分比计算，具体由双方约定

中介寻找交易对方的职责

中介的职责是寻找并介绍符合委托人需求且具备条件的交易对方，包括提供有关物业的信息，协调预约，并促进谈判，以便双方达成合同

中介履行职责完成的判断点

根据法律原则，当合同因中介的介绍或安排而达成时，中介有权获得佣金。如果买卖或租赁是因中介的工作而发生，则视为中介已完成职责，有权根据法律或双方协议获得佣金

在可能无权获得的情况下

如果合同未能成立，或无法证明买卖是因中介人的行为而产生，中介人可能尚无权要求中介费。此外，如果中介合同规定必须完成产权转移或支付全部价款后方可获得中介费，则必须遵守该条件

法院常用的重要因素

法院通常会考虑中介人是否引导或促成合同的签订，包括审查中介合同的条款、合同双方的行为以及导致合同解除的原因，以判断中介人是否仍有权获得中介费

未能根据条件找到买家或卖家

如果中介无法提供符合委托方规定条件的合同方，或无法找到准备进行交易的买家或卖家，则可能被视为未完成中介工作

交易因中介失误未成功

如果交易因中介的错误、疏忽或提供不准确的信息而失败，可能导致失去获得中介费的权利

未遵守中介合同中的约定

如果中介未遵守合同中规定的条件，例如未按规定程序操作或违反重要协议，合同方可能拒绝支付中介费

无工作证明

在实际操作中，如果中介无法提供工作证明，如联系记录、介绍或协调工作，可能难以证明其获得中介费的权利

常见情形示例

例如，中介带买方去见卖方并达成价格协议，但随后双方声称取消原合同，自己重新签订合同而不通过中介，以避免支付中介报酬

仅为避免支付佣金而取消

如果取消合同没有真实的商业理由，而是为了逃避支付佣金，法院可能会认为这是不诚实的行为，并且可能仍然认为中介有权获得佣金，因为买卖的成功是由于中介的努力

之后不通过中介进行买卖

如果合同双方利用中介提供的信息或商业机会自行签订合同，即使不直接通过中介，也可能被视为中介职责的延续，因此根据公平原则和案件情况，中介有权要求佣金

代理合同中的协议

代理合同中的协议是最重要的因素，它规定了佣金支付的条件，例如必须签订合同、必须转让所有权，或按比例计算报酬

代理委任书

代理委任书是确认委托人与代理人关系的证据，有助于明确职责范围和操作权限

买方介绍的证据

介绍的证据，如信息、电子邮件或提案文件，有助于证明代理人促成了合同双方的会面

谈判与协调

参与谈判、价格协商或买卖双方协调，是反映代理人在促成交易中角色的另一个因素

合同双方联系的证据

联系的证据，如聊天、约会或通信记录，可用于判断交易是否因代理人的联系而发生

对于卖方

卖方应首先详细检查中介合同中的中介费条款，确认是否仍有义务。然后，在取消合同时应正式通知中介，以确保透明并减少误解，同时保留取消合同的证据，如取消合同书或合同方的确认信息，以备将来使用

对于买方

买方应检查取消合同的原因，确认是否与原有条款相关。然后应以书面形式达成取消协议，以防止误差，并应注意可能因后续交易产生的中介费纠纷

对于中介

中介应从一开始就制定明确的中介合同，详细规定报酬条件，并保留所有工作证据，如联系、约见和房产展示，以确认自身权利。此外，应设定严格的中介费领取条件，以减少未来被规避支付报酬的风险