电子商务持续增长，2026年哪种类型的房地产受益最大？

过去，房地产市场的增长通常由住宅因素、城市扩张和商业投资驱动。但如今，电子商务的增长已成为推动某些类型房地产需求显著增加的另一个重要动力，尤其是与生产、仓储和物流系统相关的房地产

主要原因是消费者行为的变化，人们在日常生活和大宗商品购买中更多地转向在线购物，促使企业加快开发更快速的仓储和配送系统，以在竞争中取得优势并满足客户期望

随着订单量的增加，电子商务企业必须扩大仓储空间，开设更多分销中心，并增加战略位置的仓库数量，导致仓库和物流用地需求持续增长，尤其是在曼谷附近、大城市及重要基础设施连接点

除了仓库，制造业也受到影响，许多企业调整生产模式以提高灵活性，应对快速变化的订单需求，导致对能够支持多样化生产并高效连接运输系统的工厂需求增加

另一个重要因素是快速配送的竞争，无论是同日送达（Same-day Delivery）还是次日送达（Next-day Delivery），企业必须将仓库分布得更接近消费者，导致靠近高速公路、快速路、机场和运输枢纽的地段价值持续上升

与此同时，自动仓库管理系统、机器人和人工智能等技术在提升运营效率方面发挥作用，使得新时代的工业房地产设计必须更多地支持这些技术，导致房地产市场不仅在地段上竞争，还包括建筑质量和设施的完善程度

谈到直接受益于电子商务增长的房地产，许多人首先想到的是仓库和货仓，因为所有的在线订单都必须经过存储、分拣、包装和发货的过程，随着在线市场的增长，对存储空间的需求也在不断增加

过去，大多数货仓的职责仅限于存储商品等待分发，但现在仓库的角色发生了很大变化，许多仓库被开发成订单履行中心（Fulfillment Center），能够在几小时内接收商品、管理库存、包装商品并发货给客户，帮助企业有效提升配送速度的竞争力

此外，电子商务企业还倾向于将仓库分布在多个区域，而不是集中在一个地点，以便更快地将商品送达各地区消费者。这一理念使得靠近曼谷、大城市及主要交通路线的地区持续成为高需求的地段

另一个有趣的趋势是智能仓库的发展，采用自动化系统、机器人、人工智能和仓库管理软件，以降低人工成本，提高商品管理的准确性，并支持快速增长的订单量，促使新时代的仓库房地产价值和需求远超传统仓库

除了普通仓库外，专用仓库如温控仓库（Cold Storage）也因生鲜食品、冷冻食品、药品、医疗用品和健康产品业务的扩展而日益受欢迎，这些商品在在线平台上持续增长，吸引投资者对这类房地产的关注增加

从投资者角度看，仓库被视为具有长期租赁收入潜力的房地产，因为大多数租户是物流运营商、履约服务提供商、运输公司和需要持续使用空间的电子商务企业，且随着业务增长，租户也有扩展空间的趋势

尽管许多人认为电子商务直接影响零售和仓储业务，但实际上制造业也明显受到这一变化的影响。由于消费者对多样化商品的需求快速变化，并期望更短的交货时间，导致制造商必须调整运营模式以实现更高的灵活性

过去，许多工厂设计用于大批量生产单一产品，但如今不少企业转向采用灵活制造（Flexible Manufacturing）理念，能够调整生产线以支持多种产品，并响应不断变化的订单，尤其是通过在线渠道销售的业务

另一个重要因素是OEM、ODM和在线品牌（D2C：直接面向消费者）业务的持续增长。这些企业需要能够生产适量产品并快速支持新产品开发的工厂，促使现代化且具备适应能力的工厂受到更多关注

此外，近岸外包（Nearshoring）和全球供应链风险分散的趋势，也使泰国作为新的生产基地受到外国投资者的关注，特别是位于或靠近工业园区的区域，这些区域拥有完善的基础设施，能够高效连接港口、机场和物流网络

工厂引入自动化、物联网（IoT）、人工智能（AI）及生产数据分析等技术，有助于提升效率、降低成本并提高生产质量，使现代工厂成为价值提升的房地产资产，无论是从使用者还是希望出租或持有以获取长期回报的投资者角度来看

对于投资者而言，选择位于战略位置、靠近劳动力资源且与良好物流系统连接的工厂，将有助于提高寻找租户的机会，并满足制造业因电子商务和国际贸易增长而持续扩展的需求

电子商务的增长不仅影响仓库和工厂，还明显改变了商业建筑的角色。过去商业建筑仅用作零售店面或办公室，而现在许多商业建筑被调整为支持线上线下结合的新型业务模式

其中一个快速增长的趋势是将空间用作微型履约中心（Micro Fulfillment Center），即设立在社区和客户附近的小型配送中心，帮助企业更快地存储、打包和配送商品，尤其是当日送达服务在多个大城市越来越受欢迎

此外，商业建筑还被用作暗店（Dark Store），专门处理线上订单，虽然没有实体店面供客户挑选商品，但能高效管理库存和配送，使经营者降低运营成本并提升服务速度

另一种越来越常见的形式是混合零售（Hybrid Retail），即线下店铺与线上渠道的结合。经营者利用商业建筑作为展厅、取货点、直播销售点及线上业务管理办公室于一体，创造了线上线下购物体验的无缝连接

因此，商业建筑的位置比以往任何时候都更为重要，尤其是靠近社区、地铁或主要交通路线的区域，这有助于快速配送商品和便捷接触客户，使这些地段的商业建筑持续受到电子商务和服务业经营者的关注

从投资者角度看，可多样化使用、灵活出租并支持新型业务的商业建筑，比单一传统用途的建筑更有机会带来良好回报，因而成为数字时代消费者行为变化中受益的另一类房地产

随着电子商务业务的快速增长，商品配送速度已成为消费者选择购买商品的重要因素之一，导致分销中心（Distribution Center）成为新物流系统的核心，并且作为房地产，持续受到运营商和投资者的关注

分销中心不同于普通仓库，不仅仅是存储商品，而是商品接收、分类、整理、订单合并及高效转发的中心，从而缩短配送时间并支持每天大量订单的处理

在线零售业务的扩展促使许多公司在多个地区发展分销中心网络，取代单一分销中心，以便更快地向各地客户配送商品，降低运输成本，并提高物流系统管理的灵活性

另一个受欢迎的趋势是开发区域分销中心（Regional Distribution Center），这是连接各省和地区运输的区域级分销中心，使企业能够高效管理库存，减少缺货或库存积压问题，并增强对市场需求的响应能力

此外，许多组织还在分销中心引入交叉对接（Cross Docking）系统，以减少商品存储时间，商品直接从入库运输车辆转移到出库运输车辆，降低存储成本，加快商品分发速度，满足需要持续周转商品的业务需求

分销中心的选址因此极为重要，靠近高速公路、快速路、港口、机场和交通枢纽的区域，有助于实现快速高效的商品运输，推动这些地区的土地和房地产每年受到物流项目开发商的更多关注

从投资者角度看，分销中心是具有长期收益潜力的房地产，因为大多数租户是大型运营商、物流公司和持续需要空间的电子商务平台，且随着业务增长，空间需求有扩展趋势

随着电子商务业务的持续扩展，需求不仅仅停留在租赁仓库或工厂，还导致战略位置的土地成为房地产中备受投资者、项目开发商和物流运营商关注的资产之一，因为土地是未来项目开发的重要资源

许多运营商开始寻找土地用于建设仓库、分销中心、工厂和新的履约中心，以支持业务的长期扩展，特别是那些能够方便连接主要运输网络的区域，这将有助于降低物流成本并加快商品分销速度

受欢迎的位置大多靠近高速公路、快速路、港口、机场和主要交通路线，因为这些位置能够高效连接曼谷、周边地区、各区域及国际市场，导致这些区域土地价值持续上涨

此外，靠近工业园区或重要经济区，如东部经济走廊（EEC）的区域也越来越受关注，因为这些区域具备完善的基础设施、公用设施系统和与制造及物流相关的商业网络，使项目开发更快且能满足市场需求

另一个明显趋势是土地储备（Land Banking）的增长，即长期持有土地的购买行为，许多投资者选择投资有潜力的土地，尽管暂时未开发，但期望在基础设施或大型项目完成后，土地价值能够提升

从房地产开发商的角度来看，拥有合适位置的土地还为多样化项目开发提供机会，无论是出租仓库、成品工厂、分销中心还是综合物流项目，都能满足电子商务业务持续增长的需求

对于投资者来说，选择投资土地应考虑城市发展趋势、基础设施扩展、城市规划及未来用地需求，以实现通过项目开发、出租或资产价值提升带来的可观回报

电子商务的增长使房地产投资理念发生了显著变化，过去许多投资者主要关注住宅或办公楼，而现在与物流系统、生产和商品分销相关的房地产成为持续受到关注的资产

投资者的调整不仅仅是选择价格合理的资产，还必须同时分析业务方向和消费者行为，以便选择有机会实现可持续回报的房地产进行投资

1. 重视连接基础设施的地段

地段仍然是投资中最重要的因素，尤其是靠近高速公路、快速路、港口、机场和物流中心的区域，因为这些区域能够高效支持货物运输，满足电子商务对快速配送的需求

2. 选择多功能可调整使用的房地产

能够支持多种用途的房地产，如可改造为分销中心的仓库、支持多种生产类型的工厂，或既作为门店又作为配送点的商业楼，具有高度灵活性，能响应市场不断变化的需求

3. 寻找物流和电子商务业务的机会

随着在线平台、运输公司和履约服务提供商的扩展，对仓库、工厂和分销中心的租赁需求持续增长，投资于满足这些业务需求的房地产，有机会获得更长期的租金收入

4. 考虑支持现代技术的建筑

目前许多租户寻求支持自动化、智能仓库、物联网和智能管理系统的建筑，投资于具备支持这些技术结构的房地产，有助于提升竞争力并更好地吸引租户，相较于传统房地产更具优势

5. 考虑可持续性和ESG标准

许多大型企业和跨国公司越来越重视节能、减少环境影响并符合ESG标准的建筑，投资者应考虑能够开发以符合这些标准的房地产，以增加价值创造机会并满足未来市场需求

6. 分散投资于工业房地产

投资者可以考虑将投资组合分散到仓库、工厂、分销中心或战略地段的土地，而非仅投资单一类型房地产，以降低风险并增加从持续扩展的工业和物流领域增长中获得回报的机会

总之，电子商务的增长改变了房地产投资的视角，从注重住宅地段转向重视支持物流、生产和商品分销的地段，能够调整策略以符合这一趋势的投资者，将有机会实现稳定回报并与数字经济长期共同成长

电子商务的增长不仅是短期趋势，而是在持续改变房地产市场的结构，无论是在使用模式、选址还是新项目开发方面。企业和投资者应关注正在发生的趋势，以便规划投资，符合未来市场的方向

以下是值得关注的重要趋势

• 智能仓库成为仓储的新标准新一代仓库被开发以支持自动化系统、人工智能机器人和实时仓库管理系统，以提高准确性、降低成本并应对不断增加的订单量

• 最后一公里物流变得更加重要同日或次日配送的竞争促使企业将仓库和分销中心分散到更靠近居民区和社区的地方，导致靠近城市的地段持续受到青睐

• 暗店和微型履约中心持续扩展零售商和在线平台开始投资于专门用于存储和分发商品的小型空间，帮助缩短配送时间并提升客户服务效率

• 智能工厂和柔性制造增长加快制造业开始引入自动化、物联网和人工智能技术到生产线，以应对快速变化的订单需求并提升运营效率

• 绿色物流和环保建筑受到欢迎企业重视节能建筑、减少温室气体排放并符合ESG方针，这影响未来房地产的投资和租赁选择

• 数据中心与数字经济同步增长在线平台、云计算和人工智能的扩展持续推动数据中心需求增长，使其成为投资者关注的另一类房地产资产

• 综合物流枢纽得到更多开发集仓库、分销中心、工厂和办公于一体的项目提升供应链效率，满足需要综合物流管理的企业需求

• 投资者越来越关注工业房地产电子商务和国际贸易的增长使仓库、工厂、分销中心及战略地段土地成为比传统市场某些房地产更具长期回报潜力的资产

对于企业和投资者，理解这些趋势有助于选择符合数字经济方向的房地产投资，降低市场变化风险，并在长期内稳健创造回报

总结房地产市场将明显受到电子商务增长的影响，尤其是与物流、制造和基础设施相关的房地产这些领域有望成为具备增长潜力并持续受到投资者关注的资产类别

电子商务的增长对房地产市场带来了重大变化。过去，需求主要集中在住宅和办公楼领域，而如今工业和物流房地产的作用持续增强，无论是仓库、工厂、配送中心、商业建筑，还是战略位置的土地，都受益于数字经济的扩展和在线购物行为的增长。

对于投资者来说，选择符合电子商务业务趋势的房地产不仅有助于增加租赁收入的机会，还能提升资产价值的长期增长潜力。尤其是位于连接国家重要物流系统和基础设施的战略位置的资产。

与此同时企业应重视选择能够支持未来业务扩展的地段，包括运输、客户接触以及引入技术进行管理的能力。因为这些因素将决定企业在电子商务持续增长时代的竞争力。

如果您正在寻找支持业务的房地产，无论是仓库、工厂、商业建筑还是战略位置的土地，都可以在网站9Asset上查找买卖和租赁公告，该网站汇集了全国各类房地产，帮助您更轻松地比较地段、价格，并选择适合投资或业务运营目标的资产。