房地产中介被买家和卖家跳过排队，应该怎么办？

跳过中介是房地产经纪人常遇到的问题。当买卖双方自行联系或交易时，通常目的是为了避免支付中介费。了解哪些行为属于跳过中介，有助于中介、买方和卖方了解各自的权利和义务，同时减少可能发生的争议

跳过中介的特征

跳过中介的特征是买方或卖方避免通过中介进行交易，尽管中介是介绍人或促成双方认识并开始谈判的人，目的是自行买卖或避免支付中介费，这种情况可能有多种形式，例如

• 买卖双方在中介介绍认识后自行联系 

• 之后不通过原中介再次买卖 

• 自行达成买卖以避免支付中介费 

• 隐瞒交易或未通知中介交易已完成 

• 更改买方或卖方姓名，或由他人代为签约，以避免支付中介费 

• 故意推迟交易，直到中介合同终止后再自行交易

哪些行为被视为跳过中介

跳过中介是指买方或卖方故意避免通过中介进行操作，尽管中介是介绍人或在促成双方认识和开始谈判中起重要作用，目的是避免支付中介费或规避合同约定的条件。可能构成跳过中介的行为包括

• 未通知中介完成交易尽管中介是带买方看房或初期协调人 

• 更改买方或卖方姓名或由他人代签合同，以规避约定的中介费支付 

• 推迟交易时间直到中介合同终止然后自行交易，以避免支付中介费 

• 在中介介绍双方认识后直接联系和谈判，将中介排除在整个交易过程之外

买方或卖方越过排队并不总是使中介失去获得佣金的权利，必须根据法律条款、中介合同的条件以及每个案例的事实进行考虑。如果买卖是由中介的操作引起的，即使合同双方后来自行达成协议，中介仍可能有权要求佣金，但如果无法证明买卖是中介履行职责的结果，则可能无权获得佣金

中介根据法律的权利

原则上，中介合同是规定中介作为居间人寻找合同对方的协议。当能够介绍符合条件的买方或卖方，且买卖是由该操作引起时，可以视为中介已根据合同原则履行了职责

哪些情况下仍可要求佣金

如果中介是合同对方的介绍人，买卖是由中介的介绍或协调引起，并且有操作的证据，如聊天记录、电子邮件、预约文件或中介合同，中介仍可能有权要求佣金

哪些情况下可能无权要求佣金

如果没有关于佣金的协议，中介未参与导致买卖，或无法证明买卖是由其操作引起，则可能无权根据法律或相关协议要求佣金

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当买方或卖方越过排队时，中介不应急于断定自己无权获得佣金，而应系统地进行处理，首先收集证据，检查合同条款，并尝试协商达成共识。如果无法达成协议，再考虑依法行使权利。正确的操作从一开始就能增加维护中介权利的机会，减少可能发生的争议

收集完整的证据

首先应收集显示中介促成买卖的证据，如聊天记录、电子邮件、销售提案、看房登记表和中介委托书。这些文件可用于在发生争议时确认中介的角色

与买方或卖方沟通协商

在采取法律行动前，应告知中介根据合同和法律的权利，并给予双方协商解决的机会，因为许多情况可以通过协商解决，无需诉讼

检查中介合同条款

审查合同细节，如合同期限、佣金比例及违约条款，以评估中介是否仍有权利主张

必要时依法处理

如果协商无果，中介可先发催款函，然后依法起诉索取佣金，应在法律规定的诉讼时效内进行，并准备完整证据支持权利主张

虽然无法完全防止被插队，但如果中介从一开始就建立严密的工作系统，无论是制定合同、保存证据，还是与合同方明确沟通条款，都可以降低风险。这样不仅有助于防止纠纷，还能在未来出现问题时维护收取中介费的权利

签订书面中介合同

应签订书面中介合同，明确规定权利、义务、合同期限及中介费的获得条件，以便在发生纠纷时作为证据

要求看房者每次登记

应要求买家或有意者在看房前登记，以确认看房是由中介推荐，并可作为日后参考的证据

记录联系和谈判作为证据

系统保存聊天记录、电子邮件、约定详情及谈判记录，以显示中介在协调和寻找合同方中的角色

明确规定中介费条款及罚款

在合同中明确规定中介费率、支付条件及违约后果，以减少歧义并防止争议

以专业方式传达中介角色

从一开始就向买卖双方说明中介的角色、职责及服务条件，以建立一致的理解，减少买卖过程中插队的可能性

被跳过排队通常会引起对经纪人权利的误解，许多人认为当买卖双方自行达成交易时，经纪人立即失去获得佣金的权利，或者如果没有书面合同，就无法主张权利。这些理解不一定总是正确的，因为经纪人权利的审查需要依赖法律条款、合同双方的协议以及每个案件的事实

买卖双方自行达成协议，经纪人立即失去权利，是真的吗？

不一定总是如此，如果交易是由经纪人介绍或促成的，即使买卖双方后来自行达成协议，经纪人仍可能有权获得佣金，只要符合合同条件并能证明其相关性

没有书面合同，真的不能要求佣金吗？

不一定，虽然有书面合同更容易证明权利，但如果有其他证据显示经纪人的协议和操作，例如聊天记录、电子邮件或证人证言，也可以用来支持权利主张

买家在几个月后再次购买房屋或公寓，经纪人还有权利吗？

这取决于每个案件的事实，例如经纪人合同的期限、谈判的连续性以及交易是否因经纪人的介绍而发生。如果能证明交易是经纪人促成的结果，即使过了一段时间，也可能仍有权要求佣金

被跳过排队是房地产经纪人常遇到的问题，但这并不意味着经纪人自动失去获得佣金的权利。权利的认定将取决于每个案件的事实、可提供的证据以及经纪合同中规定的条件。如果经纪人能够证明交易是由其介绍或操作促成的，仍可能依法或根据合同约定享有佣金权利。

因此，防止问题的最佳方法是签订书面经纪合同，明确规定佣金条款，并系统保存联系、谈判及相关文件的证据。这样不仅有助于减少纠纷，还能使经纪人在未来买方或卖方跳过排队的情况下有效行使其权利。

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