เจ้าบ้าน vs เจ้าของบ้าน ต่างกันตรงไหน ใครมีสิทธิทำอะไรบ้าง?

แม้คำว่าเจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านจะฟังดูคล้ายกัน แต่ทั้งสองสถานะมีความหมายและหน้าที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยเจ้าบ้านเกี่ยวข้องกับงานทะเบียนราษฎร ส่วนเจ้าของบ้านเกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์และสิทธิในการจัดการอสังหาริมทรัพย์

เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านคือใคร

เจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน คือบุคคลที่ทำหน้าที่เป็นผู้รับผิดชอบเกี่ยวกับข้อมูลของบ้านและสมาชิกภายในบ้านตามระบบทะเบียนราษฎร โดยอาจครอบครองบ้านในฐานะเจ้าของ ผู้เช่า หรือฐานะอื่นก็ได้ จึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินหลังนั้นเสมอไป

หน้าที่ของเจ้าบ้านส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการแจ้งข้อมูลต่อนายทะเบียน เช่น การแจ้งย้ายที่อยู่ การดำเนินการเกี่ยวกับสมาชิกในทะเบียนบ้าน และการรับรองข้อมูลตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด อย่างไรก็ตาม สิทธิของเจ้าบ้านไม่ได้ครอบคลุมถึงการขาย โอน หรือจำนองทรัพย์ หากไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือได้รับมอบอำนาจอย่างถูกต้อง

เจ้าของบ้านคือใคร

เจ้าของบ้านในบริบทของอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงผู้ที่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิตามกฎหมายในบ้าน ที่ดิน หรือห้องชุด โดยต้องตรวจสอบจากเอกสารสิทธิและรายการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช่ดูจากชื่อในทะเบียนบ้านเพียงอย่างเดียว

ตัวอย่างเอกสารที่ใช้ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ได้แก่ โฉนดที่ดินสำหรับที่ดินและบ้านพร้อมที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำหรับคอนโด เจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิใช้ประโยชน์ ขาย ให้เช่า โอน หรือจำนองทรัพย์ได้ภายใต้กฎหมาย สัญญา ภาระผูกพัน และสิทธิของบุคคลอื่นที่มีอยู่

ในบางกรณี เจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอาจเป็นคนละคนกัน หรือทรัพย์อาจมีเจ้าของร่วมหลายคน ดังนั้น ก่อนซื้อ ขาย รับมรดก หรือทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิและรายชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ให้ครบถ้วน

สรุปก็คือ เจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านทำหน้าที่คนละด้าน เจ้าบ้านมีบทบาทเกี่ยวกับข้อมูลทะเบียนราษฎร ส่วนเจ้าของบ้านมีสิทธิในการใช้และจัดการทรัพย์สินตามกฎหมาย การมีชื่อเป็นเจ้าบ้านจึงไม่ได้ทำให้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ และควรตรวจสอบเอกสารสิทธิทุกครั้งก่อนทำธุรกรรมเกี่ยวกับบ้านหรือที่ดิน

เมื่อแยกสถานะของเจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านได้แล้ว จะเห็นว่าทั้งสองฝ่ายมีขอบเขตการดำเนินการคนละด้าน โดยสิทธิของเจ้าบ้านเกี่ยวข้องกับข้อมูลทะเบียนราษฎร ส่วนสิทธิของเจ้าของบ้านเกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์และจัดการทรัพย์สิน

สิ่งที่เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านดำเนินการได้

• แจ้งย้ายบุคคลเข้าหรือออกจากทะเบียนบ้าน
  เจ้าบ้านมีบทบาทในการแจ้งหรือให้ความยินยอมตามขั้นตอนของสำนักทะเบียน

• ดำเนินการเกี่ยวกับข้อมูลสมาชิกภายในบ้าน
  เช่น การแจ้งเหตุหรือขอแก้ไขรายการทะเบียนราษฎรตามกรณีที่กฎหมายกำหนด

• มอบหมายให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
  หากไม่สามารถไปติดต่อด้วยตนเอง อาจจัดทำหนังสือยินยอมหรือหนังสือมอบหมายพร้อมเอกสารประกอบตามขั้นตอน

• ติดต่อสำนักทะเบียนเกี่ยวกับข้อมูลของบ้าน
  เช่น การขอเลขประจำบ้าน การตรวจสอบรายการบุคคล หรือการดำเนินงานทะเบียนอื่นที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรก็ตาม สิทธิของเจ้าบ้านไม่ได้ทำให้มีอำนาจขาย โอน จำนอง หรือให้เช่าทรัพย์โดยอัตโนมัติ หากไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือไม่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของอย่างถูกต้อง

สิ่งที่เจ้าของบ้านดำเนินการได้

• ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน
  สามารถอยู่อาศัย ใช้พื้นที่ หรือจัดการทรัพย์ตามสิทธิของเจ้าของ

• ขาย ให้ หรือโอนกรรมสิทธิ์
  สามารถทำนิติกรรมเกี่ยวกับบ้าน ที่ดิน หรือห้องชุดได้ตามขั้นตอนทางกฎหมาย

• ให้เช่าและรับผลประโยชน์จากทรัพย์
  เจ้าของสามารถนำทรัพย์ออกให้เช่าและรับค่าเช่าได้ เว้นแต่มีข้อจำกัดตามสัญญาหรือกฎหมาย

• นำทรัพย์ไปจำนอง
  สามารถใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันได้ หากมีกรรมสิทธิ์และทรัพย์ไม่มีข้อจำกัดที่ขัดขวางการจำนอง

• ป้องกันการรบกวนกรรมสิทธิ์โดยไม่ชอบ
  เจ้าของมีสิทธิติดตามทรัพย์คืนและป้องกันไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามาจัดการทรัพย์โดยไม่มีสิทธิ

• มอบอำนาจให้บุคคลอื่นจัดการแทน
  สามารถมอบอำนาจให้ดำเนินการขาย โอน ให้เช่า หรือติดต่อหน่วยงานแทนได้ตามขอบเขตที่ระบุไว้

แม้เจ้าของบ้านจะมีสิทธิจัดการทรัพย์มากกว่าในด้านกรรมสิทธิ์ แต่สิทธิดังกล่าวอาจถูกจำกัดด้วยกรรมสิทธิ์ร่วม สัญญาเช่า การจำนอง สิทธิเก็บกิน สิทธิอยู่อาศัย ภาระจำยอม หรือคำสั่งทางกฎหมาย ดังนั้น ก่อนทำธุรกรรมจึงควรตรวจสอบเอกสารสิทธิและภาระผูกพันให้ครบถ้วน

เจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านมีความแตกต่างกันที่สถานะทางกฎหมายและขอบเขตการดำเนินการ โดยเจ้าบ้านมีบทบาทหลักเกี่ยวกับข้อมูลทะเบียนราษฎร ส่วนเจ้าของบ้านมีสิทธิในการใช้ประโยชน์และจัดการทรัพย์สินตามกรรมสิทธิ์ที่ตนมีอยู่

ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านอาจซื้อบ้านไว้เพื่อปล่อยเช่าและไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ขณะที่ผู้เช่าหรือญาติอาจได้รับมอบหมายให้ทำหน้าที่เจ้าบ้านเพื่อจัดการเรื่องทะเบียนราษฎร แต่บุคคลดังกล่าวจะไม่มีสิทธิขาย จำนอง หรือโอนบ้าน เว้นแต่มีกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยหรือได้รับมอบอำนาจอย่างถูกต้อง

ในทางกลับกัน ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดยังคงมีสิทธิจัดการทรัพย์ แม้ไม่ได้มีชื่อเป็นเจ้าบ้าน อย่างไรก็ตาม การใช้สิทธิของเจ้าของต้องไม่ขัดต่อกฎหมาย สัญญาเช่า กรรมสิทธิ์ร่วม สิทธิอยู่อาศัย การจำนอง หรือภาระผูกพันอื่นที่มีอยู่

เมื่อแยกสถานะของเจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านได้แล้ว จะเห็นว่าทั้งสองฝ่ายมีขอบเขตการดำเนินการคนละด้าน โดยสิทธิของเจ้าบ้านเกี่ยวข้องกับข้อมูลทะเบียนราษฎร ส่วนสิทธิของเจ้าของบ้านเกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์และจัดการทรัพย์สิน

สิ่งที่เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านดำเนินการได้

• แจ้งย้ายบุคคลเข้าหรือออกจากทะเบียนบ้าน
  เจ้าบ้านมีบทบาทในการแจ้งหรือให้ความยินยอมตามขั้นตอนของสำนักทะเบียน

• ดำเนินการเกี่ยวกับข้อมูลสมาชิกภายในบ้าน
  เช่น การแจ้งเหตุหรือขอแก้ไขรายการทะเบียนราษฎรตามกรณีที่กฎหมายกำหนด

• มอบหมายให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
  หากไม่สามารถไปติดต่อด้วยตนเอง อาจจัดทำหนังสือยินยอมหรือหนังสือมอบหมายพร้อมเอกสารประกอบตามขั้นตอน

• ติดต่อสำนักทะเบียนเกี่ยวกับข้อมูลของบ้าน
  เช่น การขอเลขประจำบ้าน การตรวจสอบรายการบุคคล หรือการดำเนินงานทะเบียนอื่นที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรก็ตาม สิทธิของเจ้าบ้านไม่ได้ทำให้มีอำนาจขาย โอน จำนอง หรือให้เช่าทรัพย์โดยอัตโนมัติ หากไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือไม่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของอย่างถูกต้อง

สิ่งที่เจ้าของบ้านดำเนินการได้

• ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน
  สามารถอยู่อาศัย ใช้พื้นที่ หรือจัดการทรัพย์ตามสิทธิของเจ้าของ

• ขาย ให้ หรือโอนกรรมสิทธิ์
  สามารถทำนิติกรรมเกี่ยวกับบ้าน ที่ดิน หรือห้องชุดได้ตามขั้นตอนทางกฎหมาย

• ให้เช่าและรับผลประโยชน์จากทรัพย์
  เจ้าของสามารถนำทรัพย์ออกให้เช่าและรับค่าเช่าได้ เว้นแต่มีข้อจำกัดตามสัญญาหรือกฎหมาย

• นำทรัพย์ไปจำนอง
  สามารถใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันได้ หากมีกรรมสิทธิ์และทรัพย์ไม่มีข้อจำกัดที่ขัดขวางการจำนอง

• ป้องกันการรบกวนกรรมสิทธิ์โดยไม่ชอบ
  เจ้าของมีสิทธิติดตามทรัพย์คืนและป้องกันไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามาจัดการทรัพย์โดยไม่มีสิทธิ

• มอบอำนาจให้บุคคลอื่นจัดการแทน
  สามารถมอบอำนาจให้ดำเนินการขาย โอน ให้เช่า หรือติดต่อหน่วยงานแทนได้ตามขอบเขตที่ระบุไว้

แม้เจ้าของบ้านจะมีสิทธิจัดการทรัพย์มากกว่าในด้านกรรมสิทธิ์ แต่สิทธิดังกล่าวอาจถูกจำกัดด้วยกรรมสิทธิ์ร่วม สัญญาเช่า การจำนอง สิทธิเก็บกิน สิทธิอยู่อาศัย ภาระจำยอม หรือคำสั่งทางกฎหมาย ดังนั้น ก่อนทำธุรกรรมจึงควรตรวจสอบเอกสารสิทธิและภาระผูกพันให้ครบถ้วน

เจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านไม่จำเป็นต้องเป็นบุคคลเดียวกัน เพราะสถานะเจ้าบ้านเกี่ยวข้องกับการจัดการข้อมูลทะเบียนราษฎร ส่วนเจ้าของบ้านเกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์และสิทธิในการจัดการทรัพย์สิน จึงพบการแยกสถานะทั้งสองได้ในหลายสถานการณ์

ตัวอย่างกรณีที่พบได้บ่อย มีดังนี้

• เจ้าของบ้านซื้อทรัพย์ไว้ให้เช่า เจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านอาจไม่ได้พักอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น ขณะที่ผู้เช่าหรือผู้ครอบครองบ้านอาจได้รับการกำหนดให้เป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน เพื่อดำเนินงานด้านทะเบียนราษฎรตามขั้นตอน

• บ้านของพ่อแม่ที่ให้บุตรเป็นเจ้าบ้าน พ่อหรือแม่อาจยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน แต่ให้บุตรที่พักอาศัยอยู่เป็นประจำทำหน้าที่เจ้าบ้าน เพื่อความสะดวกในการจัดการข้อมูลสมาชิกภายในบ้าน

• เจ้าของซื้อบ้านไว้เพื่อการลงทุน ผู้ที่ซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เก็บไว้ขายต่อ หรือใช้เป็นบ้านพักสำรอง อาจไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น แต่ยังคงมีสิทธิจัดการทรัพย์ตามกรรมสิทธิ์

• บ้านที่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมหลายคน บ้านหรือที่ดินอาจมีเจ้าของร่วมมากกว่าหนึ่งคน แต่ในทะเบียนบ้านจะระบุผู้ทำหน้าที่เจ้าบ้านเพียงคนเดียว การเป็นเจ้าบ้านจึงไม่ได้หมายความว่ามีสิทธิจัดการทรัพย์เหนือเจ้าของร่วมคนอื่น

• บ้านที่อยู่ระหว่างจัดการมรดก หลังเจ้าของเดิมเสียชีวิต ผู้ที่อาศัยอยู่ในบ้านอาจยังทำหน้าที่เจ้าบ้าน ขณะที่สิทธิในทรัพย์ต้องพิจารณาจากทายาท พินัยกรรม คำสั่งศาล และการจดทะเบียนมรดกตามกรณี

• เจ้าของมอบหมายให้ญาติหรือผู้ดูแลจัดการเรื่องทะเบียนบ้าน เจ้าของบ้านที่อยู่ต่างจังหวัด ต่างประเทศ หรือไม่สะดวกดำเนินการด้วยตนเอง อาจให้ญาติหรือผู้ดูแลบ้านทำหน้าที่เกี่ยวกับทะเบียนราษฎร แต่ไม่ได้ทำให้บุคคลนั้นได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์

• เจ้าของที่ดินกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละคนกัน ในบางกรณี บ้านอาจปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่น เช่น ที่ดินของพ่อแม่ คู่สมรส หรือที่ดินเช่า จึงต้องตรวจสอบทั้งกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิทธิในสิ่งปลูกสร้างแยกจากสถานะเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน

แม้เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านจะเป็นคนละคนกับเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน แต่ไม่ได้หมายความว่าเจ้าบ้านจะมีสิทธิขาย ให้เช่า จำนอง หรือโอนทรัพย์ได้โดยอัตโนมัติ การดำเนินการดังกล่าวต้องเป็นอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์ เจ้าของร่วม หรือบุคคลที่ได้รับมอบอำนาจอย่างถูกต้อง

แม้คำว่าเปลี่ยนเจ้าบ้านและเปลี่ยนเจ้าของบ้านจะดูคล้ายกัน แต่เป็นการดำเนินการคนละเรื่องอย่างชัดเจน โดยการเปลี่ยนเจ้าบ้านเกี่ยวข้องกับข้อมูลทะเบียนราษฎร ส่วนการเปลี่ยนเจ้าของบ้านเกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

การเปลี่ยนเจ้าบ้าน

การเปลี่ยนเจ้าบ้านเป็นการเปลี่ยนบุคคลที่ทำหน้าที่รับผิดชอบเรื่องทะเบียนราษฎรของบ้านหลังนั้น เช่น การย้ายสมาชิกเข้าหรือออก และการดำเนินการเกี่ยวกับข้อมูลบุคคลภายในบ้านตามขั้นตอนที่กำหนด

กรณีที่อาจต้องเปลี่ยนหรือขอทำหน้าที่เป็นเจ้าบ้าน เช่น

• เจ้าบ้านเดิมย้ายออกจากทะเบียนบ้าน

• เจ้าบ้านเดิมเสียชีวิต

• เจ้าบ้านเดิมไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้

• ผู้ครอบครองบ้านต้องการขอลงรายการเป็นเจ้าบ้าน

• มีการตกลงเปลี่ยนผู้รับผิดชอบเรื่องทะเบียนราษฎรภายในครอบครัว

ผู้ยื่นคำขอต้องติดต่อสำนักทะเบียนอำเภอหรือสำนักทะเบียนท้องถิ่น พร้อมนำบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน และหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองหรือการได้รับความยินยอมไปแสดง โดยเอกสารอาจแตกต่างกันตามข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

การเปลี่ยนเจ้าบ้านมีผลเฉพาะข้อมูลในทะเบียนบ้าน ไม่ทำให้บุคคลที่ได้รับการแต่งตั้งเป็นเจ้าบ้านมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดิน และไม่มีสิทธิขาย โอน หรือจำนองทรัพย์เพียงเพราะมีชื่อเป็นเจ้าบ้าน

การเปลี่ยนเจ้าของบ้าน

การเปลี่ยนเจ้าของบ้านเป็นการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง ซึ่งอาจเกิดจากการซื้อขาย การให้ การรับมรดก การแบ่งทรัพย์ หรือการดำเนินการทางกฎหมายในรูปแบบอื่น

สำหรับบ้านพร้อมที่ดิน คู่สัญญาหรือผู้รับมอบอำนาจต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปต้องเตรียมเอกสารสำคัญ เช่น

• โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิฉบับจริง

• บัตรประชาชนของผู้โอนและผู้รับโอน

• ทะเบียนบ้าน

• เอกสารเกี่ยวกับสถานภาพสมรส

• หนังสือยินยอมจากคู่สมรสในกรณีที่จำเป็น

• หนังสือมอบอำนาจ หากไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง

• เอกสารอื่นตามประเภทของนิติกรรม

กรณีคอนโด ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและใช้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมถึงเอกสารประกอบจากนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กฎหมายและสำนักงานที่ดินกำหนด

เมื่อจดทะเบียนโอนเสร็จสมบูรณ์ ผู้รับโอนจึงมีสถานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และสามารถใช้ประโยชน์ ขาย ให้เช่า จำนอง หรือจัดการทรัพย์ได้ภายใต้กฎหมายและภาระผูกพันที่มีอยู่

เปลี่ยนเจ้าของบ้านแล้ว เจ้าบ้านเปลี่ยนตามหรือไม่

การโอนกรรมสิทธิ์บ้านไม่ได้หมายความว่ารายการเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านจะเปลี่ยนตามโดยอัตโนมัติทุกกรณี เนื่องจากงานทะเบียนราษฎรและงานจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นคนละระบบกัน

ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้ออาจรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านเรียบร้อยแล้ว แต่เจ้าบ้านเดิมหรือสมาชิกเดิมยังมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายการบุคคลในทะเบียนบ้านและดำเนินการกับสำนักทะเบียนเพิ่มเติมตามความเหมาะสม

ในทางกลับกัน การเปลี่ยนชื่อเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านก็ไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์ในบ้านเปลี่ยนจากเจ้าของเดิมมาเป็นเจ้าบ้านคนใหม่ หากต้องการเปลี่ยนเจ้าของทรัพย์ ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น

เจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านมีสิทธิและหน้าที่คนละด้าน จึงไม่สามารถสรุปได้ตรง ๆ ว่าฝ่ายใดมีสิทธิมากกว่ากันในทุกเรื่อง เพราะต้องพิจารณาว่าเป็นการดำเนินการเกี่ยวกับทะเบียนราษฎร หรือเป็นการจัดการกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านมีหน้าที่หลักเกี่ยวกับข้อมูลของบ้านและผู้อยู่อาศัย เช่น การแจ้งย้ายเข้า ย้ายออก หรือดำเนินงานทะเบียนตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด แต่สถานะดังกล่าวไม่ได้ทำให้มีสิทธิขาย โอน จำนอง หรือให้เช่าทรัพย์โดยอัตโนมัติ

ส่วนเจ้าของบ้านหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิใช้ประโยชน์ ขาย ให้เช่า โอน หรือจำนองทรัพย์สินได้ภายใต้กฎหมาย สัญญา และภาระผูกพันที่มีอยู่ แม้บุคคลนั้นจะไม่มีชื่อเป็นเจ้าบ้านหรือไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม

ดังนั้น หากเป็นเรื่องเกี่ยวกับการจัดการข้อมูลสมาชิกในทะเบียนบ้าน เจ้าบ้านจะมีบทบาทโดยตรง แต่หากเป็นเรื่องการซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์ การจำนอง หรือการให้เช่า ต้องพิจารณาสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นหลัก โดยตรวจสอบจากโฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเอกสารสิทธิที่เกี่ยวข้อง

ก่อนซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ควรตรวจสอบทั้งชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพันของทรัพย์ และรายการบุคคลในทะเบียนบ้านให้ครบถ้วน ไม่ควรพิจารณาจากชื่อเจ้าบ้านเพียงอย่างเดียว สามารถค้นหาและเปรียบเทียบประกาศอสังหาริมทรัพย์ในทำเลต่าง ๆ ผ่าน 9asset.com ก่อนนัดชมและตรวจสอบเอกสารกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง