เช็กก่อนซื้อ! ราคาประเมิน VS ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร?
การซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ไม่ควรพิจารณาเฉพาะราคาที่ผู้ขายประกาศไว้เท่านั้น เพราะอสังหาริมทรัพย์หนึ่งรายการอาจมีทั้งราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินจากธนาคาร และราคาซื้อขายในตลาด ซึ่งแต่ละราคาถูกกำหนดขึ้นจากหลักเกณฑ์และวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน หากไม่เข้าใจความหมายของราคาแต่ละประเภท ผู้ซื้ออาจประเมินงบประมาณคลาดเคลื่อนหรือเตรียมเงินสำหรับยื่นสินเชื่อไม่เพียงพอได้
ราคาประเมินจากภาครัฐมักใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมถึงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีบางรายการ ขณะที่ราคาประเมินธนาคารใช้ประกอบการพิจารณามูลค่าหลักประกันและวงเงินสินเชื่อ ส่วนราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์สะท้อนระดับราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงซื้อขายกันได้ภายใต้สภาวะตลาดในช่วงเวลานั้น
ด้วยเหตุนี้ ราคาประเมินกับราคาตลาดจึงไม่จำเป็นต้องเท่ากันเสมอไป บ้านที่ประกาศขายในราคา 4 ล้านบาท อาจมีราคาประเมินจากภาครัฐหรือธนาคารต่ำกว่าราคาขายจริง หากธนาคารอนุมัติวงเงินโดยอ้างอิงจากมูลค่าหลักประกัน ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินสดเพิ่มเติมเพื่อชำระส่วนต่าง รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์
ก่อนตัดสินใจซื้อ ผู้ซื้อจึงควรเช็กราคาที่ดิน เปรียบเทียบราคาทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียง และประเมินวงเงินสินเชื่อเบื้องต้นให้ครบถ้วน บทความนี้ 9asset จะอธิบายว่าราคาประเมินและราคาตลาดแตกต่างกันอย่างไร แต่ละราคาใช้สำหรับเรื่องใด และควรนำข้อมูลเหล่านี้มาวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไรให้เหมาะสมกับงบประมาณมากที่สุด
- ราคาประเมินคืออะไร และใครเป็นผู้กำหนด
- ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
- ราคาประเมิน VS ราคาตลาด แตกต่างกันอย่างไร?
- ทำไมราคาประเมินกับราคาตลาดจึงไม่เท่ากัน
- ราคาประเมินมีผลต่อการซื้อและขอสินเชื่ออย่างไร?
- วิธีเช็กราคาประเมินที่ดินก่อนซื้อ
- วิธีประเมินราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง
- ควรใช้ราคาไหนตัดสินใจก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์
- สรุป: เช็กราคาประเมินและราคาตลาดให้ครบก่อนตัดสินใจซื้อ
- คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ เช็กก่อนซื้อ! ราคาประเมิน VS ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร?
ราคาประเมินคืออะไร และใครเป็นผู้กำหนด
ราคาประเมิน คือมูลค่าของที่ดิน บ้าน คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้างที่กำหนดขึ้นตามหลักเกณฑ์ของหน่วยงานหรือผู้ประเมินแต่ละประเภท อย่างไรก็ตาม คำว่าราคาประเมินไม่ได้หมายถึงราคาเดียวกันทั้งหมด เพราะผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มักพบทั้งราคาประเมินราชการและราคาประเมินธนาคาร ซึ่งมีวัตถุประสงค์ในการใช้งานแตกต่างกัน
ราคาประเมินราชการ
ราคาประเมินราชการ หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ เป็นราคาที่ภาครัฐจัดทำขึ้นสำหรับที่ดิน ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง โดยราคาประเมินที่ดินจะกำหนดตามตำแหน่งและลักษณะของแปลงที่ดินในแต่ละพื้นที่
ราคาประเมินประเภทนี้ใช้เป็นฐานอ้างอิงในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน เช่น การซื้อขาย การให้ หรือการแลกเปลี่ยน รวมถึงใช้ประกอบการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีบางรายการ จึงไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดราคาซื้อขายจริงในตลาดโดยตรง
ราคาประเมินธนาคาร
ราคาประเมินธนาคาร คือมูลค่าทรัพย์สินที่ธนาคารหรือผู้ประเมินที่ได้รับมอบหมายตรวจสอบ เพื่อใช้ประกอบการพิจารณามูลค่าหลักประกันและวงเงินสินเชื่อ โดยอาจพิจารณาจากหลายปัจจัย เช่น
ทำเลและสภาพแวดล้อมโดยรอบ
ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอย
ประเภทและอายุของสิ่งปลูกสร้าง
สภาพบ้านหรืออาคารในปัจจุบัน
การเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวก
ข้อมูลราคาของอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียง
ราคาประเมินธนาคารอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายกำหนดไว้ และธนาคารจะนำข้อมูลนี้ไปพิจารณาร่วมกับรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ก่อนกำหนดวงเงินสินเชื่อ
สรุปก็คือ ราคาประเมินราชการใช้เป็นฐานอ้างอิงสำหรับการดำเนินการและค่าใช้จ่ายทางราชการ ส่วนราคาประเมินธนาคารใช้ประเมินมูลค่าหลักประกันและประกอบการกำหนดวงเงินกู้ ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบราคาประเมินทั้งสองประเภทควบคู่กับราคาตลาด เพื่อวางแผนงบประมาณและเตรียมความพร้อมก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรอบคอบ
ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือระดับราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายมีโอกาสตกลงซื้อขายบ้าน คอนโด หรือที่ดินกันได้จริงในช่วงเวลาหนึ่ง ภายใต้สภาพตลาดและข้อมูลของทรัพย์ในขณะนั้น ราคาประเภทนี้จึงไม่ได้ถูกกำหนดเป็นตัวเลขตายตัวโดยหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่ง และสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามสถานการณ์ ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อราคาตลาด ได้แก่
ทำเลที่ตั้ง เช่น ความใกล้รถไฟฟ้า ถนนสายหลัก แหล่งงาน และสถานศึกษา
ความต้องการซื้อและจำนวนทรัพย์ที่ประกาศขาย หากมีผู้ซื้อมากแต่ทรัพย์มีจำกัด ราคามักปรับตัวสูงขึ้น
ขนาดและลักษณะของทรัพย์ เช่น ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย หน้ากว้าง ชั้น ทิศ และวิว
สภาพและอายุของอาคาร บ้านที่ดูแลดีหรือพร้อมเข้าอยู่มักมีมูลค่ามากกว่าทรัพย์ที่ต้องซ่อมแซม
สิ่งอำนวยความสะดวกและสภาพแวดล้อม เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย พื้นที่ส่วนกลาง และบรรยากาศของชุมชน
ภาวะเศรษฐกิจและต้นทุนทางการเงิน เช่น อัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อ และเงื่อนไขสินเชื่อในช่วงนั้น
สิ่งที่ควรเข้าใจคือ ราคาประกาศขายไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาตลาดเสมอไป เพราะผู้ขายอาจตั้งราคาเผื่อการต่อรอง รวมต้นทุนการตกแต่ง หรือกำหนดราคาตามความคาดหวังของตนเอง ขณะที่ราคาตลาดควรพิจารณาจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันในพื้นที่ใกล้เคียง รวมถึงราคาที่สามารถปิดการขายได้จริงเมื่อมีข้อมูลให้เปรียบเทียบ
ตัวอย่างเช่น บ้านในโครงการเดียวกันอาจมีราคาต่างกัน แม้มีแบบบ้านใกล้เคียงกัน เพราะบ้านหลังหนึ่งอาจเป็นแปลงมุม มีพื้นที่ดินมากกว่า หรือได้รับการรีโนเวตแล้ว ส่วนอีกหลังอาจอยู่ใกล้ทางเข้าโครงการหรือจำเป็นต้องซ่อมแซม ผู้ซื้อจึงไม่ควรเปรียบเทียบจากราคาต่อตารางวาหรือราคาประกาศเพียงอย่างเดียว
นอกจากนี้ ราคาตลาดยังอาจแตกต่างจากราคาประเมินที่ดินของภาครัฐและราคาประเมินธนาคาร เพราะราคาแต่ละประเภทมีวัตถุประสงค์และวิธีพิจารณาต่างกัน ก่อนซื้อจึงควรนำข้อมูลทั้งสามส่วนมาเปรียบเทียบ เพื่อประเมินว่าราคาที่ผู้ขายเสนอมีความเหมาะสมหรือไม่
ราคาประเมิน VS ราคาตลาด แตกต่างกันอย่างไร?
แม้จะเป็นอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวกัน แต่ราคาประเมินราชการ ราคาประเมินธนาคาร และราคาตลาดอาจแตกต่างกันได้ เพราะแต่ละราคาจัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์และพิจารณาจากข้อมูลคนละชุด ผู้ซื้อจึงควรเข้าใจความหมายของแต่ละราคาให้ชัดเจนก่อนนำไปวางแผนซื้อหรือยื่นสินเชื่อ
ตัวอย่างเช่น บ้านหนึ่งหลังอาจมีราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากภาครัฐอยู่ที่ 3 ล้านบาท ธนาคารประเมินมูลค่าหลักประกันไว้ที่ 3.6 ล้านบาท ขณะที่ผู้ขายตั้งราคาขายไว้ที่ 4 ล้านบาท ตัวเลขทั้งสามจึงไม่ได้ขัดแย้งกัน แต่สะท้อนมูลค่าของทรัพย์ภายใต้วัตถุประสงค์ที่ต่างกัน
ผู้ซื้อไม่ควรใช้ราคาประเมินที่ดินเพียงอย่างเดียวเพื่อตัดสินว่าทรัพย์นั้นถูกหรือแพง เพราะราคาประเมินราชการอาจไม่สะท้อนการตกแต่ง สภาพบ้าน หรือความต้องการล่าสุดในพื้นที่ ขณะเดียวกัน ราคาประกาศขายก็อาจสูงกว่าราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้ขายตั้งราคาเผื่อการต่อรองไว้
ทำไมราคาประเมินกับราคาตลาดจึงไม่เท่ากัน
ราคาประเมินที่ดินและราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์มักมีตัวเลขแตกต่างกัน เพราะแต่ละราคาถูกกำหนดขึ้นจากวัตถุประสงค์ ช่วงเวลา และปัจจัยที่นำมาพิจารณาไม่เหมือนกัน ดังนั้น การที่ราคาประเมินต่ำกว่าหรือสูงกว่าราคาตลาดจึงเป็นเรื่องที่สามารถเกิดขึ้นได้ตามปกติ
สาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาแตกต่างกัน มีดังนี้
รอบการปรับปรุงข้อมูลไม่เท่ากัน ราคาประเมินราชการจัดทำและประกาศใช้เป็นรอบ ขณะที่ราคาตลาดสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาตามสถานการณ์ซื้อขายในพื้นที่
ความต้องการซื้อและจำนวนทรัพย์ในตลาด หากทำเลใดมีผู้ซื้อต้องการจำนวนมาก แต่มีทรัพย์ประกาศขายน้อย ราคาตลาดอาจปรับสูงขึ้นเร็วกว่าราคาประเมิน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน รถไฟฟ้า ถนนสายใหม่ ศูนย์การค้า หรือแหล่งงานที่เกิดขึ้นในพื้นที่ สามารถเพิ่มความน่าสนใจและผลักดันราคาตลาดได้อย่างรวดเร็ว
สภาพและคุณสมบัติเฉพาะของทรัพย์ บ้านที่รีโนเวตแล้ว แปลงมุม หน้ากว้าง วิวดี หรืออยู่ในตำแหน่งพิเศษ อาจมีราคาตลาดสูงกว่าทรัพย์ทั่วไป แม้อยู่ในพื้นที่ราคาประเมินเดียวกัน
ราคาประกาศอาจรวมส่วนเผื่อต่อรอง ผู้ขายบางรายตั้งราคาสูงกว่าระดับที่คาดว่าจะซื้อขายจริง เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อต่อรองราคา
วิธีประเมินมีเป้าหมายต่างกัน ราคาประเมินราชการใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงตามหลักเกณฑ์ของภาครัฐ ส่วนราคาประเมินธนาคารมุ่งสะท้อนมูลค่าหลักประกัน ขณะที่ราคาตลาดสะท้อนระดับราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายยอมรับในขณะนั้น
ตัวอย่างเช่น ที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้าแห่งใหม่อาจมีราคาตลาดเพิ่มขึ้นจากความต้องการของผู้ซื้อและนักลงทุน แต่ราคาประเมินราชการอาจยังอ้างอิงข้อมูลตามรอบบัญชีเดิม จึงทำให้ราคาทั้งสองต่างกันในช่วงเวลาหนึ่ง
ราคาประเมินมีผลต่อการซื้อและขอสินเชื่ออย่างไร?
ราคาประเมินมีผลต่อการวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเฉพาะผู้ที่ต้องขอสินเชื่อจากธนาคาร เพราะวงเงินที่ได้รับอาจไม่ได้เท่ากับราคาที่ผู้ขายประกาศไว้ ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบราคาประเมินธนาคารและเตรียมเงินสำรองให้เพียงพอก่อนตัดสินใจทำสัญญา
ประเด็นสำคัญที่ควรรู้ มีดังนี้
ธนาคารพิจารณาวงเงินจากมูลค่าหลักประกัน ธนาคารจะประเมินมูลค่าบ้าน คอนโด หรือที่ดิน แล้วนำไปประกอบการกำหนดวงเงินกู้ตามเกณฑ์ของแต่ละแห่ง ไม่ได้พิจารณาจากราคาขายเพียงอย่างเดียว
วงเงินกู้อาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย หากราคาประเมินธนาคารต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อ ผู้ซื้ออาจต้องชำระเงินส่วนต่างด้วยตนเอง นอกเหนือจากเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายอื่น
ราคาประเมินไม่ใช่ปัจจัยเดียวในการอนุมัติ แม้ทรัพย์จะมีราคาประเมินสูง แต่ธนาคารยังพิจารณารายได้ ภาระหนี้ ประวัติการชำระ และความสามารถในการผ่อนของผู้กู้ร่วมด้วย
ราคาประเมินราชการเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายวันโอน ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกนำมาใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีบางประเภท ผู้ซื้อจึงควรเช็กราคาที่ดินล่วงหน้าเพื่อประมาณค่าใช้จ่าย
ควรเตรียมเงินสำรองมากกว่าส่วนต่างราคา นอกจากส่วนต่างระหว่างราคาขายกับวงเงินสินเชื่อแล้ว ยังอาจมีค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมโอน ค่าประกัน และค่าซ่อมแซมหรือตกแต่งเพิ่มเติม
ตัวอย่างเช่น หากบ้านมีราคาขาย 4,000,000 บาท แต่ธนาคารประเมินมูลค่าหลักประกันไว้ที่ 3,600,000 บาท และอนุมัติสินเชื่อไม่เต็มจำนวน ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินสดสำหรับส่วนต่าง 400,000 บาท รวมถึงเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในวันโอนตามเงื่อนไขของสินเชื่อ
ดังนั้น ก่อนวางเงินจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรสอบถามเงื่อนไขสินเชื่อกับธนาคาร ประเมินวงเงินกู้เบื้องต้น และตรวจสอบว่ามีเงื่อนไขคืนเงินจองหรือไม่ หากกู้ไม่ผ่านหรือธนาคารประเมินทรัพย์ต่ำกว่าที่คาดไว้
วิธีเช็กราคาประเมินที่ดินก่อนซื้อ
ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือที่ดิน ผู้ซื้อสามารถเช็กราคาประเมินที่ดินผ่านระบบออนไลน์ของกรมธนารักษ์ได้ด้วยตนเอง เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลเบื้องต้นในการวางแผนค่าใช้จ่ายและเปรียบเทียบกับราคาที่ผู้ขายเสนอ
ขั้นตอนการเช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์
เตรียมข้อมูลของแปลงที่ดิน ควรมีข้อมูลจากโฉนด เช่น จังหวัด อำเภอ ตำบล เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หรือเลขหน้าสำรวจ เพื่อช่วยให้ค้นหาแปลงได้แม่นยำขึ้น
เข้าสู่ระบบค้นหาราคาประเมินทรัพย์สิน เข้าไปยังระบบ D-Value ของกรมธนารักษ์ แล้วเลือกเมนูค้นหาราคาประเมินที่ดิน
เลือกจังหวัด อำเภอ และตำบล ระบุพื้นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ให้ครบถ้วนตามข้อมูลในเอกสารสิทธิ
กรอกข้อมูลแปลงที่ดิน ใส่เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หรือข้อมูลอื่นตามที่ระบบกำหนด หากไม่มีข้อมูลครบ อาจค้นหาจากตำแหน่งบนแผนที่ได้
ตรวจสอบตำแหน่งแปลงบนแผนที่ เปรียบเทียบรูปร่างและตำแหน่งของแปลงกับโฉนดหรือสถานที่จริง เพื่อป้องกันการตรวจสอบผิดแปลง
ดูราคาประเมินต่อตารางวา ระบบจะแสดงราคาประเมินของแปลงที่ดินเป็นบาทต่อตารางวา ซึ่งสามารถนำไปคำนวณมูลค่าโดยประมาณจากขนาดที่ดินได้
ตรวจสอบรอบบัญชีราคาประเมิน ควรดูว่าข้อมูลเป็นราคาประเมินที่ประกาศใช้ในรอบใด เพื่อให้ทราบว่าตัวเลขที่เห็นเป็นข้อมูลปัจจุบันหรือไม่
ตัวอย่างเช่น หากที่ดินมีขนาด 50 ตารางวา และระบบแสดงราคาประเมิน 40,000 บาทต่อตารางวา มูลค่าประเมินที่ดินเบื้องต้นจะอยู่ที่ประมาณ 2,000,000 บาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ยังไม่รวมมูลค่าของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง เว้นแต่จะตรวจสอบราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติม
ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินไม่ควรถูกใช้แทนราคาตลาดโดยตรง เพราะไม่ได้สะท้อนรายละเอียดบางอย่าง เช่น สภาพบ้าน การตกแต่ง หน้ากว้างของแปลง วิว การเดินทาง หรือความต้องการซื้อในช่วงเวลานั้น หากข้อมูลในระบบไม่ตรงกับเอกสารสิทธิหรือค้นหาไม่พบ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม
วิธีประเมินราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง
ก่อนซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ผู้ซื้อสามารถประเมินราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นได้ด้วยการเปรียบเทียบทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน วิธีนี้ช่วยให้เห็นว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้สูงหรือต่ำกว่าระดับราคาในพื้นที่มากน้อยเพียงใด
แนวทางประเมินราคาตลาดด้วยตัวเอง มีดังนี้
ค้นหาทรัพย์ประเภทเดียวกันในพื้นที่ใกล้เคียง ควรเปรียบเทียบบ้านกับบ้าน คอนโดกับคอนโด หรือที่ดินกับที่ดิน โดยเลือกทรัพย์ที่อยู่ในโครงการเดียวกันหรือทำเลใกล้เคียงมากที่สุด
เลือกทรัพย์ที่มีรายละเอียดใกล้เคียงกัน เปรียบเทียบขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง อายุอาคาร สภาพทรัพย์ ชั้น ทิศ วิว และตำแหน่งภายในโครงการ เพื่อให้ข้อมูลมีความแม่นยำมากขึ้น
เปรียบเทียบอย่างน้อย 3–5 รายการ ไม่ควรใช้ประกาศเพียงรายการเดียว เพราะผู้ขายแต่ละรายอาจตั้งราคาแตกต่างกัน การดูหลายรายการจะช่วยให้เห็นช่วงราคาตลาดได้ชัดเจนกว่า
คำนวณราคาต่อหน่วย สำหรับที่ดินและบ้านสามารถเปรียบเทียบราคาต่อตารางวา ส่วนคอนโดนิยมใช้ราคาต่อตารางเมตร โดยนำราคาขายหารด้วยขนาดพื้นที่ แล้วนำผลลัพธ์มาเปรียบเทียบกับทรัพย์อื่น
แยกราคาประกาศออกจากราคาซื้อขายจริง ราคาประกาศมักมีส่วนเผื่อสำหรับการต่อรอง จึงไม่ควรสรุปว่าเป็นราคาที่ซื้อขายได้จริงทันที หากหาได้ ควรสอบถามราคาปิดการขายจากนายหน้า เจ้าของทรัพย์ หรือข้อมูลการซื้อขายในพื้นที่เพิ่มเติม
ปรับราคาตามสภาพและจุดเด่นของทรัพย์ บ้านที่รีโนเวตแล้ว แปลงมุม วิวดี หรืออยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อาจมีราคาสูงกว่าทรัพย์ทั่วไป ขณะที่ทรัพย์ที่ต้องซ่อมแซมควรหักค่าใช้จ่ายส่วนนี้ออกจากราคาที่เหมาะสม
ตรวจสอบทำเลและแผนพัฒนาในอนาคต การเดินทาง รถไฟฟ้า ถนนใหม่ แหล่งงาน และข้อจำกัดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน ล้วนมีผลต่อทั้งราคาปัจจุบันและศักยภาพในระยะยาว
ใช้ผู้ประเมินอิสระเมื่อทรัพย์มีมูลค่าสูง หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ บ้านหรู หรือทรัพย์ที่หาข้อมูลเปรียบเทียบได้ยาก การใช้ผู้ประเมินที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยลดความเสี่ยงจากการซื้อในราคาที่สูงเกินจริง
ตัวอย่างเช่น หากคอนโดขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกันมีราคาประกาศอยู่ระหว่าง 90,000–100,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ห้องที่สนใจตั้งราคาไว้ที่ 115,000 บาทต่อตารางเมตร ควรตรวจสอบเพิ่มเติมว่ามีจุดเด่นด้านชั้น วิว การตกแต่ง หรือสภาพห้องที่คุ้มค่ากับส่วนต่างหรือไม่
การประเมินราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองควรเปรียบเทียบทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันหลายรายการ คำนวณราคาต่อหน่วย และพิจารณาสภาพทรัพย์ควบคู่กับศักยภาพของทำเล วิธีนี้จะช่วยให้ต่อรองราคาได้อย่างมีข้อมูลและลดความเสี่ยงจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงกว่าตลาด
ควรใช้ราคาไหนตัดสินใจก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์
ก่อนซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ไม่ควรตัดสินใจจากราคาใดราคาหนึ่งเพียงอย่างเดียว เพราะราคาประเมินราชการ ราคาประเมินธนาคาร และราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างมีหน้าที่ในการให้ข้อมูลคนละด้าน ผู้ซื้อจึงควรนำทั้งสามราคามาใช้ร่วมกันเพื่อประเมินความคุ้มค่าและวางแผนงบประมาณให้รอบคอบ
ใช้ราคาตลาดประเมินความเหมาะสมของราคาซื้อ เปรียบเทียบกับทรัพย์ประเภทเดียวกันในพื้นที่ใกล้เคียง โดยพิจารณาทำเล ขนาด สภาพทรัพย์ อายุอาคาร และจุดเด่นที่แตกต่างกัน เพื่อดูว่าราคาที่ผู้ขายเสนอสูงหรือต่ำกว่าตลาดมากเกินไปหรือไม่
ใช้ราคาประเมินธนาคารวางแผนสินเชื่อ ราคาประเมินธนาคารช่วยให้เห็นมูลค่าหลักประกันที่สถาบันการเงินนำไปประกอบการกำหนดวงเงินกู้ หากราคาประเมินต่ำกว่าราคาขาย ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินสดสำหรับส่วนต่างเพิ่มขึ้น
ใช้ราคาประเมินราชการวางแผนค่าใช้จ่ายวันโอน ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของภาครัฐใช้เป็นฐานอ้างอิงในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีบางรายการ จึงควรเช็กราคาที่ดินไว้ล่วงหน้าเพื่อประมาณค่าใช้จ่ายได้ใกล้เคียงขึ้น
ตัวอย่างเช่น หากบ้านประกาศขายในราคา 4,000,000 บาท ผู้ซื้อควรเปรียบเทียบก่อนว่าบ้านลักษณะใกล้เคียงกันในพื้นที่ซื้อขายอยู่ในช่วงราคาใด จากนั้นสอบถามวงเงินสินเชื่อเบื้องต้นจากธนาคาร และตรวจสอบราคาประเมินราชการเพื่อเตรียมค่าใช้จ่ายในวันโอน การพิจารณาครบทั้งสามด้านจะช่วยลดความเสี่ยงจากการซื้อในราคาที่สูงเกินจริงหรือเตรียมเงินไว้ไม่เพียงพอ
ราคาตลาดเหมาะสำหรับใช้ประเมินความคุ้มค่าของราคาซื้อ ราคาประเมินธนาคารใช้วางแผนวงเงินสินเชื่อและเงินส่วนต่าง ส่วนราคาประเมินราชการใช้ประมาณค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอน ผู้ซื้อควรตรวจสอบทั้งสามราคาและนำมาเปรียบเทียบร่วมกันก่อนตัดสินใจ เพื่อให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เหมาะสมกับมูลค่าทรัพย์และงบประมาณของตนเอง
สรุป: เช็กราคาประเมินและราคาตลาดให้ครบก่อนตัดสินใจซื้อ
อสังหาริมทรัพย์หนึ่งรายการสามารถมีราคาแตกต่างกันได้ ทั้งราคาประเมินราชการ ราคาประเมินธนาคาร และราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาแต่ละประเภทจัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่เหมือนกัน ผู้ซื้อจึงไม่ควรนำตัวเลขใดตัวเลขหนึ่งมาใช้ตัดสินความคุ้มค่าเพียงอย่างเดียว
ราคาประเมินราชการเหมาะสำหรับใช้ตรวจสอบมูลค่าอ้างอิงและวางแผนค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ขณะที่ราคาประเมินธนาคารช่วยประเมินมูลค่าหลักประกันและวงเงินกู้ ส่วนราคาตลาดใช้เปรียบเทียบว่าราคาที่ผู้ขายเสนอสอดคล้องกับทรัพย์ประเภทเดียวกันในพื้นที่หรือไม่
ก่อนซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ควรเช็กราคาที่ดิน เปรียบเทียบประกาศหลายรายการ ตรวจสอบสภาพทรัพย์ และประเมินวงเงินสินเชื่อเบื้องต้น หากราคาประเมินธนาคารต่ำกว่าราคาขาย ผู้ซื้อควรเตรียมเงินสดสำหรับส่วนต่าง เงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายในวันโอนให้เพียงพอ
สำหรับผู้ที่กำลังค้นหาอสังหาริมทรัพย์ สามารถดูประกาศบ้าน คอนโด และที่ดินจากหลากหลายทำเลผ่าน 9asset.com เพื่อนำรายละเอียดของทรัพย์และราคาประกาศมาเปรียบเทียบก่อนนัดชม เจรจาราคา หรือดำเนินการยื่นสินเชื่อ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ เช็กก่อนซื้อ! ราคาประเมิน VS ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร?
Q: ทำไมธนาคารแต่ละแห่งจึงประเมินราคาทรัพย์ไม่เท่ากัน?
A: ธนาคารแต่ละแห่งอาจใช้บริษัทประเมิน หลักเกณฑ์ ข้อมูลเปรียบเทียบ และช่วงเวลาในการสำรวจที่แตกต่างกัน จึงทำให้ราคาประเมินของทรัพย์เดียวกันไม่เท่ากันได้ ผู้ซื้อควรสอบถามรายละเอียดและเงื่อนไขวงเงินสินเชื่อของแต่ละธนาคารก่อนตัดสินใจ
Q: ค่าประเมินหลักประกันใครเป็นผู้รับผิดชอบ?
A: โดยทั่วไป ผู้ขอสินเชื่ออาจต้องรับผิดชอบค่าประเมินหลักประกัน แต่เงื่อนไขขึ้นอยู่กับธนาคารและผลิตภัณฑ์สินเชื่อ บางช่วงอาจมีโปรโมชันยกเว้นหรือคืนค่าประเมิน จึงควรสอบถามค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนยื่นกู้
Q: การรีโนเวตบ้านช่วยเพิ่มราคาประเมินธนาคารหรือไม่?
A: การรีโนเวตอาจช่วยเพิ่มความน่าสนใจและสภาพการใช้งานของทรัพย์ แต่ไม่ได้หมายความว่าราคาประเมินจะเพิ่มขึ้นเท่ากับเงินที่ใช้ปรับปรุง ธนาคารยังพิจารณาทำเล โครงสร้าง อายุอาคาร และราคาทรัพย์เปรียบเทียบในพื้นที่ร่วมด้วย
Q: ราคาประเมินที่ค้นหาออนไลน์ใช้เป็นเอกสารราชการได้หรือไม่?
A: ข้อมูลจากระบบออนไลน์เหมาะสำหรับใช้ตรวจสอบและวางแผนเบื้องต้น หากต้องการเอกสารไปประกอบการทำนิติกรรมกับหน่วยงานราชการหรือใช้ในกระบวนการทางกฎหมาย ต้องยื่นขอหนังสือรับรองหรือเอกสารตามช่องทางที่หน่วยงานกำหนด
Q: บ้านพร้อมที่ดินมีการประเมินราคาแยกกันหรือไม่?
A: โดยทั่วไป ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหลักเกณฑ์การประเมินแยกจากกัน โดยที่ดินพิจารณาจากตำแหน่งและลักษณะของแปลง ส่วนสิ่งปลูกสร้างพิจารณาจากประเภทอาคาร พื้นที่ใช้สอย อายุ และค่าเสื่อมราคา ก่อนนำมาพิจารณาเป็นมูลค่ารวมของทรัพย์
รายการทรัพย์แนะนำ
โครงการแนะนำ
อาณา อิสรภาพ
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
โนเบิล เอ็มเมอร์ส พร้อมพงษ์
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
เทตต์ พัทยา
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนซ์ กรุงเทพ อโศก
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
อเวนิว บูติก คอนโดมิเนียม
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
สกายพาร์ค ลูเชี่ยน จอมเทียน พัทยา
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
เดอะ ริเวียร่า แคลิฟอร์เนีย พัทยา
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
วันซ์ วงศ์อมาตย์
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
ไวด์เด็น บาย แสนสิริ
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
มาร์ควิส พญาไท
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
ซี สไปร์ จอมเทียน
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล
บีท ป๊อป รัชดา-เกษตร
ราคาเริ่ม - บาท
ค่าเช่าเริ่ม - บาท/เดือน
ไม่มีข้อมูล